21.05.2010 / Горячая тема

Будущее за колючей проволокой?

Фото: Федосеев Л. Г.
Жилкомхоз.

- Мама, я хотел на детскую горку залезть, подошел к воротам, а там табличка висит, и вся площадка колючкой обтянута. Там, что, преступники играть будут? - огорошил меня сын, вернувшийся с прогулки по одному из дворов в центре Мурманска.

Вид детской площадки с яркими беседками, скамеечками, горками, но при этом огороженной забором из металлической сетки, по верху которой в два ряда пущена колючая проволока, и впрямь вызывал недоумение. Специфического колорита добавляла крыша над горкой - точь-в-точь, как на сторожевых вышках. На тяжелой калитке ответ на все вопросы: «Частная собственность жителей домов № 61, 63 по проспекту Ленина. Ведется видеонаблюдение». Детей на площадке не было. Там шел ремонт.

- Мы всем своим жильцам ключи раздадим, чтобы дети могли играть. А людям из других домов - под роспись. Эта площадка по техпаспорту относится к дому № 61. Но за ее благоустройство проголосовали жильцы обоих домов, - пояснила начальник участка УК «Центурион» Татьяна Васильева. - Забор и колючая проволока - мера вынужденная. Здесь ведь вуз рядом и гимназия. Приходится защищать площадку от вандалов. Да и после выходных всегда набирается три мешка банок и бутылок из-под пива. У нас тут маленький бассейн будет, цапли, лягушки, дерево светящееся... Жалко, если угробят. А люди ведь за это деньги платят, и немалые.

С одной стороны, вроде бы все правильно: жильцы вложили приличные деньги, чтобы привести в порядок детскую площадку. И не хотят, чтобы ею пользовались те, кто денег за это не платил. Но с другой... Что же это, все поделим и запремся каждый за своим забором?.. Время покажет. А вот поделить то, что досталось в наследство от социализма, так, чтобы не возненавидеть друг друга, - сегодня это действительно проблема.

«Забирай свои игрушки и... не сыпь мусор в мой контейнер»

В 1979 году решением исполнительного комитета областного центра был создан жилищно-строительный кооператив «Мурманск-28». В 1981 году только что построенный дом № 16 на улице Зои Космодемьянской ввели в эксплуатацию, и его заселили счастливые члены кооператива. Обслуживанием жилого здания и придомовой территории занималось ЖЭУ-12 муниципального предприятия «Жилэксплуатация». В 2006 году собственники квартир решили взять управление домом в свои руки. С этого момента и начали разворачиваться события, закончившиеся в Первомайском суде 15 января нынешнего года.

Всякий дом имеет - или, по крайней мере, должен иметь - технический паспорт. В нем есть план придомового участка, на котором отмечено расположение всех объектов на территории, прилежащей к жилому зданию: детских, спортивных, хозяйственных, контейнерных площадок; лестниц, дорог, газонов и т.д. На чертеже участка для восьми домов, куда входило и строение ЖСК «Мурманск-28», вообще не была обозначена контейнерная площадка. Но фактически она располагалась возле дома № 26 по улице Зои Космодемьянской. В августе 2006 года работники ЖЭУ-12 перекатили один из контейнеров (оба, кстати, были куплены на средства жильцов ЖСК) на торец дома №16. Дескать, раз вы сами по себе, то и площадка для мусора у вас должна быть своя.

- В принципе мы не имели ничего против: чем ближе стоит контейнер, тем легче работать дворнику. Да и жильцам далеко бегать не надо: в мусоропровод ведь не все можно выбросить, - рассказывает историю спора председатель правления ЖСК «Мурманск-28» Валентина Котова. - Но ведь существует порядок, нельзя где попало устраивать площадку для мусора. Поэтому мы обратились к ЖЭУ с просьбой дать соответствующие документы о том, что наш мусорный бак должен стоять именно на торце, и о том, что земельный участок вокруг дома принадлежит нам. Тогда мы получили бы возможность обустроить контейнерную площадку, как того требует закон. Но ЖЭУ-12 никаких документов нам не представил, и мы этот контейнер спустя какое-то время вернули на прежнее место. Стоит ли говорить, что его тут же перекатили обратно.

Понимая всю бессмысленность этих перетаскиваний, которые могли длиться бесконечно, жильцы шестнадцатого дома оставили все как есть. И очень скоро пожалели об этом. Торец дома - место въезда автомобилей на дорогу, идущую вдоль скобы. Кроме того, совсем рядом расположены гаражи. Ну и, конечно, теперь, когда появился еще один контейнер, жильцы домов, расположенных к нему поближе, стали им пользоваться. В общем, место оказалось очень удобным не только для жителей кооперативного дома, и около бака, изгнанного со своего законного места, стала образовываться свалка крупногабаритного мусора.

- Нам пришлось установить контроль за вновь образованной площадкой, поэтому мы прекрасно знали, кто и что туда выбрасывал, - продолжает Котова. - Почти о каждом таком случае мы ставили в известность ЖЭУ-12, звонили в службу «051» и УВД. Но толку от этого не было никакого. Дело дошло до того, что одного из членов кооператива - пенсионерку Раису Емельянову - чуть не побили, когда она пыталась помешать жильцу одного из соседних домов выбросить строительный хлам на площадку. Однажды я сама стала свидетелем того, как из машины, приехавшей со стороны Молодежного проезда, выгрузили около нашего контейнера огромное количество мешков со строительным мусором. Я записала номер, сообщила в милицию и городскую диспетчерскую службу. Водителя машины нашли, составили протокол. Наказали или нет, не знаю, но мешки так и не были убраны. Это не единичные примеры. Подобных случаев множество. На каждый мы реагировали. Куда ни обращались - нам никто не помог. Никого ни разу не заставили вывезти принесенный им мусор.

Нет земли - нет и статьи расхода

Зато самих членов кооператива, начиная с 2007 года, просто замучили проверками. Комитет по развитию городского хозяйства Мурманской администрации (КРГХ) с завидным постоянством стал присылать на улицу Зои Космодемьянской, 16, свои комиссии, которые старательно актировали несанкционированную свалку. Акты сыпались как из рога изобилия. А председателя кооператива на эти комиссии стали приглашать лишь последние год-полтора.

В 2006 году управление Роснедвижимости по Мурманской области предоставило Валентине Котовой по ее запросу выписку из государственного земельного кадастра. Там четко написано, что речь может идти только об участке для 8 домов. Да и у того «площадь ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке. Сведения об участке подлежат уточнению при межевании». И является он государственной собственностью. То есть участок земли конкретно для дома № 16 не сформирован, а значит, его невозможно передать в собственность владельцев помещений. Стало быть, он не может быть включен в перечень общего имущества жильцов и с ним невозможно осуществлять никаких операций. Соответственно и собирать с жильцов деньги на то, чтобы оборудовать на нем, например, контейнерную площадку или вывезти с нее мусор, правление тоже не имеет права. Тем более что общее собрание членов ЖСК четко выразило свою позицию по этому поводу: «Деньги на вывоз крупногабаритных отходов сдавать не будем, потому что они не наши».

Но куча на контейнерной площадке все росла. Там стали находить пристанище уже не только старые рамы и мешки с содранным со стен кафелем. К ним присоединились отслужившие свое резиновые покрышки, искореженные бамперы и прочие автомобильные причиндалы - гаражи-то рядом.

- Со всем этим что-то надо было делать, - продолжает свое повествование председатель ЖСК «Мурманск-28». - И я попросила о помощи директора магазина, расположенного в нашем доме. Несколько раз его работники вывозили «крупногабарит». Но нельзя же злоупотреблять добротой человека. Пришлось все-таки вывозить самим. Эта благотворительность обошлась жильцам в 3 тысячи рублей. Я беседовала на тему свалки с заместителем главы администрации Мурманска по Первомайскому округу Николаем Григорьевичем Зикеевым. Он внимательно выслушал, но остался при своем мнении: свалку должен убрать ЖСК. И путь для решения проблемы выбрал самый простой: написал заявление в Мурманскую межрайонную природоохранную прокуратуру.

Котова представила все имевшиеся в ее распоряжении документы, подтверждающие, что по Жилищному кодексу она не имеет права собирать с жильцов деньги за обслуживание объекта, который не входит в состав общедолевого имущества собственников помещений. Поведала, естественно, и о том, что площадка около их дома появилась вовсе не по желанию членов кооператива, а как раз вопреки ему. Результатом общения с работниками природоохранной прокуратуры стало исковое заявление последней в Первомайский районный суд Мурманска.

Без меня меня женили

Дело о свалке было рассмотрено 15 января этого года. Интересны документы, которые фигурировали в процессе. Один из них - выписка из кадастра, полученная судом по его запросу. Казалось бы, она ничем не должна отличаться от той, что была выдана в 2006 году правлению кооператива «Мурманск-28». Ведь администрация города не проводила межевания. Но не тут-то было! Земельный участок для 8 зданий каким-то чудесным образом стал... «общедолевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома». При этом в графе «особые отметки» значится: «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства». Получается, Земельный кодекс настаивает на том, чтобы границы участков не устанавливались. Впрочем, оставим в покое казуистику. Гораздо важнее, что земля вдруг ни с того ни с сего в один прекрасный момент стала собственностью владельцев помещений многоквартирных домов № 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14 и 16 на улице Зои Космодемьянской, а сами собственники об этом ни сном ни духом! И это еще не все. Кто-нибудь может объяснить, как можно передать в собственность участок, границы которого не определены? То есть в собственность передается земля непонятно какой площади с неизвестно какими объектами, на ней находящимися. Но и это еще не все. Если собственники владеют землей, стало быть, они должны платить земельный налог. Но налоговики пребывают в полном неведении относительно «клондайка» в виде ЖСК «Мурманск-28».

Теперь посмотрим, что по поводу передачи придомовых территорий в собственность владельцев помещений МКД говорит закон. Автоматической передачи придомовой территории в собственность жильцам многоквартирных домов в стране, разумеется, не произошло. Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» (ст. 16 п.5) предусматривает, что для перехода в общую долевую собственность земельный участок, на котором расположен МКД и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимости, и придомовая территория, должен пройти процедуру формирования земельного участка и постановки на государственный кадастровый учет. (Напомню, в обоих вариантах выписок из кадастра, фигурировавших в суде, было указано, что не сформирован даже участок для 8 домов, не говоря уже конкретно об участке для дома № 16.)

Не вполне согласуется с другими положениями российского законодательства формулировка названного закона о том, что земельный участок переходит в собственность «с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета», поскольку в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на недвижимость возникает с момента его государственной регистрации. Видимо, такую формулировку следует считать просто недоработкой законодателя. Процедуру государственной регистрации права собственности на земельный участок собственникам все равно придется проходить. Но в случае ЖСК «Мурманск-28» не работает ни первая правовая норма, ни вторая, поскольку земельный участок для дома № 16, во-первых, не был сформирован, а во-вторых, естественно, не прошел регистрацию как общедолевая собственность.

Куда ни кинь, все клин

Но вернемся к нашим баранам. Вернее, бумагам. Мы уже упоминали о плане придомовой территории, прилагающемся к техпаспорту дома № 16. Он датирован 1985 годом и на нем не было контейнерной площадки. Но суд почему-то не принял во внимание этот документ. В отличие от другого, который был представлен природоохранной прокуратурой.

- Это выписка из техпаспорта того же дома, сделанная в ГУПТИ, - объяснила Валентина Котова. - На ней стояла отметка: «Изменения внесены в 1994 году». Так что же это за изменения, о которых собственники помещений нашего дома опять же слыхом не слыхивали? На плане возле дома № 16, как по мановению волшебной палочки, появились... два контейнера. Но ведь наш «развод» с ЖЭУ состоялся лишь в 2006-м. И именно тогда его работники по своему усмотрению определили местонахождение одного из двух контейнеров. В 1994 году ЖСК еще обслуживался ЖЭУ-12.

Комментарии, как говорится, излишни.

В итоге суд обязал ЖСК «Мурманск-28» «принять меры к сбору, вывозу и ликвидации несанкционированной свалки». Собрали, вывезли, ликвидировали. Но надолго ли? Как часто членам кооператива придется этим заниматься? А между тем удовольствие-то не из дешевых. Выполнение решения суда обошлось собственникам квартир в 12,5 тысячи рублей.

- И кто теперь возместит нашим жильцам расходы за вывоз крупногабаритного мусора с территории, собственником которой является муниципалитет? - задала риторический вопрос председатель ЖСК. - Самое интересное, что теперь любой из собственников вправе пожаловаться на меня в прокуратуру. Ведь я потратила деньги жильцов на то, что не входит в перечень общего имущества. Это нецелевое расходование средств.

Мало того, статья 7.1 Кодекса об административных правонарушениях гласит, что использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 5 до 10 МРОТ. В то же время отдел судебных приставов Первомайского округа вручил Котовой предупреждение, что она «как руководитель организации-должника ЖСК «Мурманск-28» в случае злостного неисполнения вступившего в законную силу... решения суда... может быть привлечена к уголовной ответственности, предусмотренной ст. 315 УК РФ». Еще ей грозит административный штраф от 10 до 20 тысяч рублей. А юридическому лицу, то есть объединению собственников, - от 30 до 50 тысяч.

Перекрестимся или подождем, пока гром грянет?

Пока с проблемами, которые рождает отсутствие оформленных придомовых территорий, вплотную сталкиваются только управляющие организации - УК, ТСЖ и ЖСК. Это им сегодня в отсутствие четких границ приходится выяснять отношения по поводу, кто, где и что должен или не должен делать. Собственников помещений вопросы разграничения участков и объектов, находящихся на них, начнут волновать, как только с людей начнут взимать земельный налог.

- Нашей УК приходится договариваться по поводу уборки территории и вывоза мусора сразу с двумя организациями, - рассказывает директор компании «Метиа» Татьяна Мерзликина. - Среди наших домов есть два, которые управляются «МУ ЖСК», - так уж сформировали лот на конкурс. Эта УК нас попросту игнорирует. С кооперативными домами нам договориться проще: две недели они убирают крупногабаритный мусор, две мы. Еще одна проблема - нас заставляют асфальтировать две дороги, идущие вдоль домов. Так вот территории, на которой находится дорога на Кирова вдоль домов № 35, 37, 39, 43, 47, вообще нет в техпаспортах. То же и по Кольскому, 7. В городской администрации нам говорят: «Взялись - делайте!» Мы-то взялись и делаем, но люди-то должны платить только за обслуживание той территории, которая есть в техпаспорте. Износ этой дороги - 80-90 процентов. Значит, ямочным ремонтом тут не отделаешься. И что, собственникам придется оплачивать полномасштабное асфальтирование? Мы получили уже 4 штрафа и очередное предписание от ГИБДД. КРГХ, администрация Первомайского округа этой весной нас заставляли чистить и свою территорию, и непонятно чью. А деньги-то нам кто платит? Жильцы. Стало быть, мы отвлекаем силы и средства на работу на тех объектах, которые к нашим собственникам не имеют никакого отношения. Это разве правильно? Возьмем проезжую дорогу возле дома № 31а. По техпаспорту она входит в придомовую территорию. Так вот если при межевании она останется в том же статусе и люди будут платить за ее содержание, они будут иметь полное право перекрыть ее и сделать проезд платным. И будут правы. Это очень сложные проблемы. И на мой взгляд, способы их решения надо создавать даже не на городском, а на региональном уровне.

- Я изложил мэру областного центра свою позицию. Речь идет о целом комплексе очень масштабных, сложных вопросов, - прокомментировал ситуацию председатель правления Союза жилищно-коммунальных предприятий области Юрий Дунин. - И решать их необходимо во время межевания земельных участков МКД. На одном из рабочих совещаний городской администрации в феврале было решено - и это зафиксировано в протоколе, - что комитет имущественных отношений совместно с КРГХ должны проработать изменения в действующее положение «О порядке предоставления земельных участков на территории муниципального образования город Мурманск». Оно было утверждено советом депутатов еще в 2005 году. И, естественно, без учета тех преобразований, которые происходят сейчас. В апреле в каждом административном округе должны были действовать рабочие группы по выявлению наиболее спорных моментов, которые требуют первоочередного разрешения. Для этого потребуется разработать механизм, алгоритм действий, инструкцию - назовите, как хотите. Он, возможно, не будет совершенным. Но главное, чтобы он был. Потому что проблемы, которые сейчас только начинают обозначаться, будут нарастать как снежный ком. И допустить этого нельзя.

Четкий механизм решения земельных вопросов отсутствует не только в Мурманске, но и во всей области. Решить их поможет межевание. Причем процесс этот должен быть лишен формального подхода. А все заинтересованные ведомства и структуры - ГУПТИ, земельные комитеты, управление регистрационной службы, Федеральная налоговая служба - должны взаимодействовать самым тесным образом, заботясь не только о своих интересах. Такие масштабные проблемы можно решать только комплексно. Иначе собственники, которых государство призывает взять на себя ответственность за жилые дома, так и будут оказываться в положении «куда ни кинь, все клин». Потому что те, кто должен помогать им в этом сложном деле, озабочены сейчас только одним: снять с себя как можно больше расходов и ответственности. А вы, мол, дорогие граждане, крутитесь, как хотите.

Фото: Федосеев Л. Г.
Жилкомхоз.
Оксана ДУШЕНЬКОВСКАЯ

Опубликовано: Мурманский вестник от 21.05.2010

Назад к списку новостей

Новости региона
Курсы валют
$10 NOK10 SEK
65,814075,324179,547072,7227
Афиша недели
В жанре девяностых
Гороскоп на сегодня