01.09.2017 / Жилкомхоз

Когда УК больше не указ

ТСЖ начинается с твердого желания навести в доме порядок

Далеко не всех северян устраивает работа их управляющих организаций. В любом многоквартирном доме главный человек - это собственник, а УК должна выполнять его волю. К сожалению, у нас в большинстве случаев дело обстоит с точностью до наоборот. И хорошо еще, если там работают профессионалы. Нередки ситуации, когда жильцам приходится сталкиваться с некомпетентностью и недобросовестностью жилищников. Люди жалуются в контролирующие органы, тратят нервы, время, судятся, но не решаются воспользоваться своим правом управлять домом самостоятельно. И не потому, что нет желания. Иногда просто не верят в свои силы, не знают, с чего начать. Между тем, по мнению специалистов, товарищество собственников жилья по-прежнему остается самой эффективной формой управления этим самым жильем.

Для начала надо договориться

Не стану утверждать, что создать ТСЖ просто. Как в любом другом деле, самый сложный период - организационный. Это хлопотно, занимает очень много времени, но результат того стоит. Можно создать товарищество в одном доме, а можно объединить в нем несколько жилых зданий, если все они находятся в пределах границ единого сформированного участка, если у них есть общие элементы благоустройства, например, один бойлер на два дома.

Прежде чем приступать к организационной работе, было бы правильно провести информационное собрание жильцов - и собственников, и нанимателей. Выяснить настроение людей, убедиться в том, что они в большинстве своем действительно недовольны работой управляющей компании и хотят что-то изменить в системе управления домом. Разъяснить, что представляет собой объединение собственников и чем отличается управление домом ТСЖ от УК, взвесить все минусы и плюсы той и другой системы. Занимается этим, естественно, инициативная группа. И вот когда станет ясно, что жильцы готовы изменить свою жизнь в доме, можно приступать к главному.

Перво-наперво необходимо создать реестр собственников жилых и нежилых помещений. Ими могут быть как физические лица, так и юридические, муниципалитет. Во многих домах есть площади, владельцы которых там не проживают, их тоже надо учесть. После этого инициативная группа должна отправить уведомление о проведении общего собрания по созданию ТСЖ каждому собственнику, причем строго не позднее 10 дней до даты проведения этого собрания. Раньше - можно, хоть за полгода, но ни в коем случае не позднее. Если предварительно собственники принимали решение о возможности уведомления через объявления, вывешенные в подъездах, или доставке их в каждый почтовый ящик, то такое оповещение будет правомерным. Если нет, только двумя способами: вручать каждому жильцу под подпись или же заказными письмами с уведомлением и описью вложения. Последняя деталь очень важна: граждане, не согласные с созданием ТСЖ, уже не смогут заявить, что не были оповещены, поскольку в полученном письме якобы находилось не извещение, а, скажем, поздравительная открытка. Такие случаи имели место. Кроме того, управляющую компанию тоже надо уведомить о намерении создать ТСЖ.

Собрание собственников это не «покричать и разойтись»

Очень большое значение имеет составление повестки дня собрания. Вопросы должны быть сформулированы юридически грамотно. Сегодня организуются уже не ТСЖ, а ТСН - товарищества собственников недвижимости. А ТСЖ - вид ТСН. Поэтому в документах пишется: «Вопрос о создании ТСН в виде ТСЖ».

Кроме того, в повестке обязательно указывается, кому собрание передает полномочия по регистрации ТСН в виде ТСЖ. Если в протоколе такого вопроса не будет, то документы в налоговой инспекции не примут.

По действующему законодательству по истечении срока действия договора с управляющей компанией собственники имеют право выбрать способ управления, то есть любую УК либо ТСН. Поэтому, если срок договора подходит к концу, вопрос о его расторжении можно в повестку не включать. А если люди потому и хотят создать ТСЖ, что работа УК их не удовлетворяет, то такой пункт обязательно должен быть. Но для расторжения нужны веские основания. А значит, недостатки работы УК должны были обязательно фиксироваться актами. В противном случае она через суд опротестует решение общего собрания и будет продолжать управлять МКД.

После расторжения договора понадобится техническая документация на дом. В Жилищном кодексе, а также постановлении правительства РФ № 491 указано, какие именно бумаги управляющая организация обязана передать. Но она может заявить, что многого из перечисленного у нее отродясь не было. Тогда придется затребовать их в судебном порядке. И УК за свой счет должна будет восстановить все необходимые документы, даже если их у нее действительно не было.

Еще один обязательный пункт в повестке дня - избрание правления и ревизионной комиссии. Председателя выбирают из числа членов правления. Именно он и будет тем лицом, которого собрание уполномочит подать документы на регистрацию.

Само собой разумеется, председателем может стать только один из собственников дома, в котором создается ТСЖ. Но ему не обязательно тянуть на себе всю работу. Ее можно и нужно распределять среди членов правления. Один, допустим, занимается проблемой должников, другой - всем, что связано с начислением платежей и выпуском квитанций и т. д.

Нанять в председатели постороннего человека нельзя. Зато можно заключить договор с любым физическим лицом о найме его в качестве управляющего многоквартирным домом. Законодательство позволяет и другой вариант - договор с управляющей компанией. Тогда плата за жилищные услуги будет поступать на счет ТСЖ, а потом уже с него товарищество будет перечислять УК столько денег, сколько указано в договоре. В этом случае ТСЖ имеет полное право постоянно контролировать деятельность компании в своем доме.

Самим управлять домом дешевле

Документы о создании ТСЖ оформляются в соответствии с федеральным законом № 129 и передаются для регистрации. Как только их примут, можно сразу уведомлять о смене формы управления МКД ресурсоснабжающие организации. Они составят перечень документов, которые товарищество собственников жилья должно будет предоставить для заключения договора на приобретение коммунальных ресурсов.

После получения документов из налоговой, заключения договора с РСО товарищество становится исполнителем всех жилищно-коммунальных услуг. Жилищные нужно будет организовывать самим. ТСЖ может набрать штат работников, но это повысит стоимость услуг. Поэтому проще приглашать людей на подрядные договоры. К примеру, слесарь, сантехник, электрик не понадобятся каждый день. Для начала они проведут обследование инженерного оборудования дома, составят акты о его состоянии, на основании которых потом будут планироваться работы, а затем их можно будет приглашать только при необходимости. Расплачиваться с ними будет ТСЖ. Необязательно нанимать фирму для побелки, покраски, остекления, установки дверей и т. д. Для выполнения всех этих работ можно подписать договоры даже с жильцами своего дома. В итоге это значительно уменьшит расходы на текущее содержание и ремонт общего имущества. Да и жильцы всегда в курсе, за что они платят, ведь стоимость жилищных услуг они устанавливают сами на общем собрании членов ТСЖ.

Не все собственники ратуют за такую форму управления. На собрании они голосуют против, а затем не хотят становиться членами товарищества. Но надо иметь в виду, что эти люди не смогут потом влиять на принятие решений в своем доме. С ними заключается договор на оказание услуг, и только. Условно говоря, для них ТСЖ - это та же управляющая компания.

Разумеется, в газетной статье невозможно рассмотреть все нюансы создания объединения собственников жилья. И обычные люди, не имеющие отношения к сфере ЖКХ, не могут их знать. Но сегодня это не является препятствием. У нас в области достаточно специалистов, готовых прийти на помощь тем, кто решил навести порядок в своем доме. Большую работу в этом направлении проводит, в частности, Мурманский региональный центр «ЖКХ Контроль». Там можно получить всю необходимую информацию и рекомендации по созданию ТСЖ, поддержку и сопровождение на всех этапах этого процесса.

Опубликовано: Мурманский вестник от 01.09.2017

Назад к списку новостей

Комментарии

comments powered by HyperComments
Новости региона
Погода
Мурманск
Апатиты
Кандалакша
Мончегорск
Никель
Оленегорск
Полярные Зори
Североморск
Оулу
Тромсе
Курсы валют
$10 NOK10 SEK
57,533668,580172,985372,0079
Афиша недели
Когда кино в коме
Гороскоп на сегодня