23.03.2016 / Жилкомхоз

Как управиться с домами?

(Продолжение. Начало в № 29, 37, 45.)

Способы управления многоквартирным домом

Самый главный вопрос, который предстоит решить собственникам помещений, - это каким способом будет управляться их дом.

Напомним, таких вариантов три:

• непосредственное управление самими собственниками;

• управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (СПК);

• управление управляющей организацией.

Важно знать

Решение о том, каким способом будет управляться дом, принимают сами собственники на общем собрании.

Выбор способа управления многоквартирным домом - это основа, на которой затем будет выстраиваться вся дальнейшая система содержания и ремонта дома. Прежде чем выносить на голосование тот или иной вариант, нужно очень внимательно просчитать все плюсы и минусы каждого способа управления.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Данный способ может быть реализован только в доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать. В доме, где более тридцати квартир, непосредственное управление реализовано быть не может.

Отличительной особенностью данного способа является то, что между потребителями и поставщиками коммунальных услуг (компаниями, которые обеспечивают тепло, электроэнергию, воду и т. д.) не существует посредников. Собственники помещений напрямую заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями и отдельными квитанциями сами оплачивают коммунальные услуги.

При непосредственном управлении собственники на общем собрании принимают решение, с кем заключить договоры на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества.

Чтобы не объявлять общее собрание по текущим вопросам, собственники могут выбрать одного из них или иное лицо, которое будет представлять их интересы и обладать правом подписи. Для этого ему необходимо получить письменную доверенность от всех или большинства собственников.

Где это сказано?

ч. 3 ст. 164 Жилищного кодекса РФ

Плюсы непосредственного управления:

• коммунальные ресурсы жители оплачивают напрямую поставщикам, минуя посредников;

• полномочия по управлению общим имуществом остаются у собственников;

• не возникает расходов на оплату услуг по управлению общим имуществом.

Минусы непосредственного управления:

• в доме, где меньше 30 квартир, может быть сложно найти того, кто сможет (и согласится) взять на себя ответственность по заключению договоров от лица всех собственников;

• нет профессионального управления общим имуществом;

• собственникам бывает сложно договориться между собой и найти подрядчиков по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества;

• в случае если не выбрано уполномоченное лицо, контроль за качеством работ со стороны всех или нескольких собственников может приводить к конфликтам между ними.

Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ)

Товарищество собственников жилья - это некоммерческая организация. Ее цель - не заработать деньги, а обеспечить дому качественное управление с регулярными ремонтами, хорошим содержанием общего имущества и постоянным наличием воды, тепла, электроэнергии и других коммунальных услуг.

Где это сказано?

ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ

Товарищество собственников жилья - это юридическое лицо. Для его создания необходимо пройти государственную регистрацию как юридического лица и получить все соответствующие документы. Работа ТСЖ определяется нормами Жилищного кодекса. ТСЖ несет ответственность за предоставление как жилищных, так и коммунальных услуг.

ПРИМЕР Зачастую председатели ТСЖ, оправдываясь перед жителями, говорят: «Мы не виноваты в том, что контейнеры для мусора переполнены, это компания по вывозу мусора плохо работает!» На самом деле виноватых нужно искать именно в ТСЖ: они обязаны приложить все усилия (вплоть до смены компании-подрядчика), чтобы все услуги предоставлялись точно в срок.

Содержать общее имущество ТСЖ может двумя способами:

1. Самостоятельно, имея в штате всех необходимых специалистов (инженера, слесаря-сантехника, электрика, плотника, дворника, уборщицу, инженера, бухгалтера, паспортиста и т. п.), причем специалисты могут быть из числа жильцов в данном доме, лишь бы они могли обеспечить своевременные действия по содержанию жилья и пресечение аварийных ситуаций.

2. Наняв подрядчика - управляющую или обслуживающую организацию.

Где это сказано?

ч. 2.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ

Подробнее об управлении ТСЖ, его образовании и функционировании - в следующем выпуске рубрики.

Управление управляющей организацией (УО)

Это самый распространенный способ управления домами - все работы по содержанию и ремонту большинства многоэтажек в нашей стране проводятся специалистами УО.

Жилищный кодекс РФ требует, чтобы управляющая компания выполняла абсолютно все работы, которые предусмотрены минимальным перечнем и заказаны ей собственниками по договору. При этом УК может нанимать другие подрядные организации, но всю ответственность за качество услуг несет именно она.

Где это сказано?

ч. 2, 3. ст. 161, ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ

Для того чтобы начать работать с управляющей организацией, необходимо сначала заключить с ней договор. Для этого нужно, чтобы на общем собрании собственники сами выбрали, какой организации они готовы доверить управление, и утвердили условия договора. В реальности же часто бывает, что жителям дома так и не удается собраться вместе и обсудить эту важную проблему.

Чтобы дом все-таки не остался «бесхозным», роль инициатора общего собрания берут на себя органы местного самоуправления. Если собственники самостоятельно не выбирают управляющую организацию, то последняя определяется по результатам конкурса.

Управляющая компания должна приступить к своим обязанностям в течение тридцати дней после заключения договора.

Где это сказано?

ч. 4–8.1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ

Существенные условия договора управления многоквартирным домом - так называются те моменты, без достижения согласия по которым договор считается незаключенным.

Жилищный кодекс РФ устанавливает, что в договоре управления многоквартирным домом в обязательном порядке должны быть согласованы следующие условия:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Помимо существенных условий, предусмотренных законодательством, таковыми являются любые условия, по которым собственники решили достичь соглашения с УК. Например, помимо условий о порядке контроля за деятельностью УК собственники могут настоять на утверждении конкретной формы годового финансового отчета.

Где это сказано?

ч. 5 ст. 162 Жилищного кодекса РФ

Сроки заключения договора могут быть разными. Закон предоставляет довольно большой разброс: от 1 года до 5 лет. Правда, на 5 лет договор можно заключать, только если собственники выбрали управляющую компанию на общем собрании. Если же управляющая организация выбрана для дома по итогам конкурса, проведенного органами местного самоуправления, максимальный срок договора не может превышать 3 лет.

Важно знать

Договор управления может быть расторгнут раньше оговоренного срока.

Причины этого:

1. Соглашение сторон.

2. Решение суда при существенном нарушении договора управляющей компанией или собственниками помещений.

3. Общее собрание собственников помещений приняло решение о расторжении договора с управляющей организацией и выборе новой компании (подробно об этом сказано в ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

4. Одна из сторон подала заявление о том, что она не намерена продолжать работу по договору, за два месяца до прекращения действия договора.

Плюсы управляющей компании:

• домом управляют профессионалы;

• расценки на управление бывают невысокими даже для небольших домов;

• жильцы могут влиять на качество услуг (жаловаться на свою УК в Жилинспекцию либо досрочно ее менять);

• собственникам нужно меньше тратить времени и сил на содержание и ремонт своего дома, достаточно участвовать в общих собраниях не реже 1 раза в год.

Минусы управляющей компании:

• собственникам труднее проследить, на что именно тратятся их деньги;

• УК может разориться или обанкротиться, соответственно, все накопленные деньги жителей уйдут «в никуда»;

• собственникам трудно согласовать условия договора, которые в большей степени защищали бы их права;

• возможно неисполнение договорных отношений.

Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами

С мая 2015 года ни одна управляющая компания не может предлагать свои услуги, если у нее нет лицензии. Лицензирование деятельности включает в себя два аспекта:

1. Выдача лицензии.

2. Контроль за соответствием организации или индивидуального предпринимателя лицензионным требованиям.

Для того чтобы получить лицензию, управляющая организация и ее руководитель должны соответствовать определенным требованиям:

• регистрация организации или индивидуального предпринимателя на территории Российской Федерации;

• наличие у руководителя организации или индивидуального предпринимателя квалификационного аттестата, который выдается ему в случае успешной сдачи квалификационного экзамена на право осуществлять руководство организацией, осуществляющей управление многоквартирными домами;

• отсутствие у руководителя организации или индивидуального предпринимателя неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, тяжкие и особо тяжкие преступления;

• организация не подвергалась процедуре аннулирования лицензии на право управления многоквартирными домами;

• руководитель организации или индивидуальный предприниматель не подвергались процедуре дисквалификации;

• раскрытие организацией информации о своей деятельности.

Решение о выдаче лицензии или об отказе в ее выдаче принимает лицензионная комиссия, созданная в субъекте РФ. В составе лицензионной комиссии не менее чем одну треть занимают представители саморегулируемых организаций, общественных объединений, иных некоммерческих организаций.

Следит за соответствием деятельности управляющей организации лицензионным требованиям Государственная жилищная инспекция.

При этом лицензионные требования к деятельности компании, получившей лицензию, шире, чем те, которые предъявляются к соискателю.

Если компания в течение года получает два предписания об устранении нарушений по одному многоквартирному дому и не исполняет их - она теряет право на управление этим домом. Если площадь таких домов больше 15 процентов площади всех домов, которыми управляет УК, она лишается лицензии на управление домами, а ее руководитель дисквалифицируется на определенный срок. Лицензия аннулируется по решению суда на основании рассмотрения заявления Государственной жилищной инспекции.

Несмотря на наличие неисполненных предписаний, собственники на общем собрании могут принять решение о продолжении работы с действующей организацией. В этом случае лицензия не отзывается.

В течение пятнадцати дней со дня получения уведомления от Государственной жилищной инспекции о прекращении действия лицензии орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников для решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. Если собственники не принимают решения или собрание не имеет кворума, орган местного самоуправления в трехдневный срок объявляет конкурс на получение права управления таким домом.

(Продолжение следует.)

Опубликовано: Мурманский вестник от 23.03.2016

Назад к списку новостей

Еще по теме

Не впустишь слесаря - постучится беда

Удивительные мы люди: смотрим новостные сюжеты о домах, которые взрываются из-за неправильного обращения с бытовым газом, сочувствуем пострадавшим, сокрушаемся о погибших - и тут же легкомысленно закрываем дверь перед носом газовщика

Что содержится в дому?
Cамо понятие «жилищные услуги» очень емкое. Несмотря на то, что в квитанциях на оплату ЖКУ практически все они учитываются в одной строчке «содержание и ремонт жилья», в реальности таких услуг много
Азбука потребителей
Что решается на общем собрании собственников помещений?
Чтобы деньги вернулись, нужно заплатить
С 1 января этого года для многих пенсионеров и инвалидов расходы на оплату взносов на капитальный ремонт могут значительно уменьшиться или вообще свестись к нулю

Комментарии

comments powered by HyperComments
Новости региона
Погода
Мурманск
Апатиты
Кандалакша
Мончегорск
Никель
Оленегорск
Полярные Зори
Североморск
Оулу
Тромсе
Курсы валют
$10 NOK10 SEK
59,361269,719774,724672,9683
Афиша недели
Старые сказки на новый лад
Гороскоп на сегодня