15.05.2018 / Жилкомхоз

Тариф - продукт согласия сторон

О стоимости ремонта и содержания жилья надо договариваться

Фото: Фото с сайта msv-physics.ru

Более трех тысяч законов и нормативно-правовых актов, как узнала я из недавней телепередачи, действуют в жилищно-коммунальной сфере. Однако постоянное ужесточение требований к управляющим организациям как будто и не сказывается на них. Количество жалоб на содержание домов и особенно на незаконные, по мнению граждан, начисления за услуги УК только увеличивается. «Работают из рук вон плохо, а тариф при этом то и дело поднимают, - возмущаемся мы. - Почему государство не пресекает их произвол?»

Собственность - дело хлопотное. А коллективная вдвойне

У каждой стороны своя правда. Попробуйте обсудить эту тему с руководителем любой УК, и он популярно объяснит вам, что компания еле сводит концы с концами, услуги подрядных организаций постоянно дорожают, работники требуют повышения зарплаты и социальных льгот, растут налоги, цены на бензин, коммунальные ресурсы и т. д. И в этих условиях сохранять из года в год один и тот же, да еще изначально заниженный тариф, невозможно.

Почему, кстати, заниженный? Да потому что, когда компания предлагает свои услуги жильцам, для нее главное, чтобы выбрали именно ее. И чем ниже тариф, тем охотнее выберут… Однако потом провести собрание с целью его поднять - дело практически безнадежное. При этом работать как-то надо. Сами жильцы того требуют. В итоге УК нередко поднимают тарифы самовольно. И поскольку по закону те должны утверждаться на общем собрании, бывает, жилищники не гнушаются подделкой протоколов.

Большинство жителей воспринимают повышение платы за ремонт и содержание общего имущества так же, как рост цен в магазинах: побухтели и заплатили. Однако находятся все-таки люди, которые не хотят мириться с таким положением дел. Они требуют от своих УК объяснений, и если не получают их, пишут жалобы в областную Госжилинспекцию.

В основном эти обращения как под копирку написаны. Дескать, мы опросили многих жильцов дома, и все утверждают: ничего не подписывали, ни о каком собрании слыхом не слыхивали, требуем провести проверку, отменить новый тариф и обязать УК сделать перерасчет. Но получаемые из ГЖИ ответы авторов жалоб часто разочаровывают.

- Мы уже говорили об этом, когда беседовали на тему выбора управляющей организации: Госжилинспекция не обладает полномочиями признавать протоколы недействительными. Любое наше решение такого рода тут же будет опротестовано прокуратурой как незаконное, - пояснила заместитель начальника Госжилинспекции Мурманской области Ирина Ракитская. - Такая же ситуация и с установлением тарифа на ремонт и содержание жилья. Добиться признания протокола общего собрания недействительным реально только в суде. Инспекция может определить правомочность собрания, то есть был ли кворум. Если нет, ГЖИ имеет право не принять такой протокол к сведению. Если же кворум был и собрание правомочно, то делать выводы о том, поддельные протоколы или нет, может только суд, ведь все это надо доказать. Когда к нам поступает информация, что протокол сфальсифицирован, мы направляем его в органы внутренних дел для проведения соответствующей проверки.

Дьявол в деталях

Время идет, северяне становятся все более грамотными в жилищно-коммунальных делах и понимают, что контролировать свою УК гораздо проще и эффективнее, когда в доме создан совет и избран его председатель. Однако нельзя незаконный диктат управляющей организации заменять таким же, по сути, диктатом собственников, как это произошло в одном из домов Мурманска.

- С месяц назад я рассматривала обращение жителей, недовольных размером платы за ремонт и содержание, который был установлен при выборе управляющей компании, - рассказала Ирина Ракитская. - Он составлял 28,9 рубля за «квадрат». Жильцы поначалу, каждый по собственной инициативе, звонили в офис компании с требованием его снизить, но желаемого результата не достигли. И тогда создали совет МКД, который инициировал проведение нового собрания, чтобы УК обосновала этот размер платы. Если собственники признают его правомерным, он будет сохранен. Если нет, планировали настаивать на его снижении. В конце концов, они представили в ГЖИ протокол собрания, на котором был утвержден тариф в 23,9 рубля. Но УК при этом по-прежнему продолжала начислять 28,9 рубля на квадратный метр. Люди спрашивали у нас, почему УК игнорирует решение общего собрания. Когда мы стали разбираться, выяснилось, что плату-то собственники снизили, но с УК ее не обсуждали. Кроме того, они даже перечень работ не меняли, а просто снизили тариф. Свое решение обосновали тем, что УК на собрание не явилась и не обосновала, что входит в состав этой суммы - 28,9 рубля.

Заместитель главного жилищного инспектора пояснила, что совет дома должен был предварительно согласовать с компанией понижение тарифа:

- Это может выглядеть приблизительно так: «Вы нам предлагаете 20 видов работ, а нам столько не надо, нам вполне достаточно 15. Поэтому вот эти два или три вида уберите и снизьте нам тариф до 23,9». Может быть, УК пойдет на это, может, будет настаивать на своем, а может, обе стороны сойдутся на варианте «ни вашим, ни нашим» - к примеру, 25 рублей за «квадрат». Но вот эта предварительная договоренность должна лечь в основу проекта повестки дня нового собрания. Если снижение платы уже согласовано с УК, то логично внести это в протокол. А если собственники не пытались урегулировать этот вопрос предварительно, то получается, что они решили изменить размер платы в одностороннем порядке.

Последствия таких действий могут обернуться против жильцов. Управляющая компания не в курсе, что они там на собрании решили. Кроме того, она, вполне вероятно, не в состоянии выполнить тот же перечень работ по новому тарифу. И тогда у нее возникают основания для расторжения договора. Но, как правило, такие действия собственников не подтверждены бумагами. К обращению, о котором рассказывала Ракитская, не было приложено официальное предложение совета дома управляющей компании встретиться и обсудить перечень работ и размер платы - должна была быть назначена дата встречи, вестись протокол и так далее. А когда ГЖИ сделала запрос по поводу этого обращения, УК заявила, что никакого протокола общего собрания вообще не получала. То есть собственники провели собрание, все оформили, но без учета мнения УК. А часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса гласит, что размер платы за содержание жилого помещения определяется с учетом предложений управляющей организации. Поэтому компания не нарушила никаких законов, продолжив применять утвержденный при ее выборе тариф в 28,9 рубля.

В то же время сейчас складывается судебная практика, которая свидетельствует о том, что собственники могут изменить тариф. Но при этом они должны обязательно известить управляющую организацию, чтобы та, в свою очередь, приняла решение, расторгать договор или продолжить работать на новых условиях.

Заказчик - лучший контролер

Люди часто задаются вопросом: почему бы не сделать универсальный перечень стоимости работ? Ответ прост: это практически невозможно. Их объем и виды сильно отличаются. Чем сложнее климат, чем старше дом, тем перечень работ больше. Кроме того, все зависит еще и от возможностей самой УК. Можно создать методические рекомендации, но они применимы исключительно для установления платы в тех домах, которые выставляются на конкурс муниципалитетом. А там, где подавляющая часть площади принадлежит собственникам, этот вопрос можно решить только на общем их собрании с участием УК. Ни Госжилинспекция, ни правительство области, ни Минстрой страны этого не сделают, поскольку не обладают на то полномочиями. Да и нелогично: не будет же Минстрой диктовать мне, сколько денег я должна истратить на свое жилье.

Допустим, у вас есть частный дом. Вы же сами решаете, какие работы нужно выполнить, чтобы содержать его в должном порядке. И сами, не обращаясь в «инстанции», выбираете фирмы, выясняете, устраивают вас их цены или нет. Вы исходите из своих возможностей, ваши подрядчики - из своих. Только так и можно до чего-то договориться и что-то сделать. То же самое в многоквартирном доме, только в нем собственников много, и им сначала необходимо все обсудить между собой, а потом уже с УК. Вот тогда и будет достигнуто то самое согласие, которое «есть продукт при полном непротивлении сторон», как совершенно справедливо заметил монтер Мечников в беседе с великим комбинатором.

- Или возьмем вопрос корректировки платы за отопление, - затронула весьма острую тему Ирина Ракитская. - Мы знаем, что начисления бывают и в плюс, и в минус. То есть жильцам одних домов приходится доплачивать, жильцам других удается сэкономить. В Североморске, например, корректировка коснулась многих домов, соотношение в плюс и в минус почти равное, в плюс чуть больше. Почему в одних потребили больше тепла, а в других меньше? Причиной может быть то, что УК не сравнивала объемы текущего потребления с данными предыдущего года, не анализировала эти цифры. Хотя они могли бы подсказать, что где-то надо заняться регулировкой оборудования, провести какие-то энергосберегающие мероприятия. А теперь, когда многие жильцы узнали, что по итогам года придется доплатить солидные суммы, и возмутились этим, УК вдруг вспомнила, что такими вещами надо заниматься. К чему я веду? Чем активнее собственники, чем больше они общаются со своей компанией, чем чаще теребят ее, тем лучше обслуживание дома. Заказчик работ должен контролировать их выполнение, если хочет, чтобы заказ выполнялся качественно и за вменяемую цену. В нашем случае заказчик - это собственник жилья. И если он ограничился галочкой в бюллетене, проголосовав за то, что потом не может ни вспомнить, ни сформулировать, вряд ли стоит удивляться тому, что УК будет работать ни шатко ни валко, а перерасчет платы за тепло станет ежегодно бить по карману. Обнаружив это, собственник, возможно, начнет обращаться в различные инстанции, требовать навести порядок, пойдет в суд... Но постфактум исправить ситуацию будет практически невозможно. Право собственности рождает обязанность принимать решения и действовать. Альтернативой может стать только деприватизация. Наниматели муниципального жилья не имеют права ни распоряжаться квартирой, в которой живут, ни голосовать на общих собраниях собственников.

Опубликовано: Мурманский вестник от 15.05.2018

Назад к списку новостей

Комментарии

comments powered by HyperComments
Новости региона
Погода
Мурманск
Апатиты
Кандалакша
Мончегорск
Никель
Оленегорск
Полярные Зори
Североморск
Оулу
Тромсе
Курсы валют
$10 NOK10 SEK
57,533668,580172,985372,0079
Афиша недели
Альтернативная голливудская математика
Гороскоп на сегодня