«Я буду платить только за то, что касается моей квартиры. И вы не имеете права требовать от меня расходов на общее имущество! Это дело сугубо добровольное!» - нередко приходится слышать от иных жильцов председателям ТСЖ и ЖСК… Так что же все-таки мы обязаны оплачивать в своем доме, а что - нет? И что скрывается под понятием «обслуживание общедомового имущества»?

КУПИЛ КВАРТИРУ - ДОБРО ПОЖАЛОВАТЬ В КОЛХОЗ!

Мы считаем, что, приватизируя или покупая квартиру, становимся собственниками всего, что в ней находится. На самом деле это не совсем так. Фактически свои кровные мы отдаем за пространство, в котором собираемся жить, и несколько перегородок. Все остальное - продолжение конструкции многоквартирного дома. И принадлежит оно всем собственникам, проживающим в здании, в том числе и вам. Так определил Жилищный кодекс. Правда, в нем общедолевая собственность жильцов обозначена весьма расплывчато. Основной документ, который дополняет ЖК и определяет перечень общедомового имущества, - это постановление правительства России № 491 от 13 августа 2006 года под названием «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме».

Так что же может включаться в состав общего имущества? Запаситесь терпением: перечень весьма длинен.

Это лестничные площадки и лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, колясочные, чердаки и подвалы. Крыши, фундаменты, несущие стены, плиты балконов и перекрытий. Окна и двери подъездов, перила, парапеты. Механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одного жилого и нежилые помещения. Земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, тоже является общедолевой собственностью, как и трансформаторные подстанции, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах этого участка, даже скамейки и урны для мусора. Стояки, водопроводные трубы до первого вентиля, батареи, в том числе и те, что находятся в квартирах, общедомовые приборы учета, внутридомовая система электроснабжения - все это общедолевая собственность.

И когда человек приобретает квартиру, он одновременно приобретает и право собственности на долю общего имущества дома. Так сказать, в нагрузку. А вслед за правом у гражданина появляются и обязанности по содержанию, как своей квартиры, так и общедомового имущества.

Получается, каждый дом - это коллективное хозяйство, все его собственники - колхозники. А в колхозе все решает общее собрание.

- Допустим, я хочу смотреть по телевизору не 30, а 200 каналов со всего мира, - приводит пример член правления некоммерческого партнерства «Паритет», председатель ЖСК «Мурманск-28» Валентина Котова. - Для этого покупаю и устанавливаю «тарелку». Казалось бы, я приобрела ее для себя и на свои деньги. И кому какое дело, куда я ее поставлю - на стену, на собственный балкон или на крышу? Не тут-то было. И стена, и крыша, и балкон - часть общедомового имущества. Поэтому мне придется на собрании испрашивать разрешения остальных жильцов на установку этой антенны. А они имеют полное право не пойти мне навстречу.

ДОЛЯ ЕСТЬ, А ПОДЕЛИТЬ НЕЛЬЗЯ

Законодательство требует, чтобы все собственники заботились об общедомовом имуществе. Ведь от этого зависит, насколько комфортной, безопасной для здоровья и имущества граждан будет жизнь в их доме. Поэтому владельцы квартир и других помещений обязаны на общем собрании утвердить перечень услуг и работ по содержанию общего имущества, условия их оказания и стоимость. Что-то вышло из строя, износилось - собственники должны принять меры к тому, чтобы устранить дефекты или заменить оборудование на новое. (Заметьте, не «могут», а именно «должны».) Но поскольку для обслуживания дома нужны специалисты, его хозяевам предстоит решить, кто именно будет этим заниматься. Вот для чего проводятся собрания по выбору способа управления.

Способов, как известно, три: непосредственное, с помощью товарищества собственников жилья или управляющей компании. В двух последних случаях за нормальное состояние общего имущества жильцов отвечает также и управляющая организация. Например, в квартирах должна поддерживаться температура 16-18 градусов тепла. Во всех квартирах дома так оно и есть, а в одной почему-то только 14. Эту проблему будет решать не собственник, а управляющая организация. Потому что отопительная система входит в состав домового имущества. А отвечает за ее нормальное функционирование тот, кому владельцы доверили управление домом.

Но, хотим мы того или нет, хозяйством своего дома нам все равно заниматься придется. Во-первых, нас обязывает к этому закон. А во-вторых, сколько мы будем платить управляющей компании за заботу о нашем доме, то есть об общем имуществе, зависит не только от нее, но и от нас. Ведь оплачивая ремонт и содержание жилья, мы отдаем деньги как раз за обслуживание общего имущества, а не своей квартиры.

Естественно, тут собственник оплачивает только свою долю. Чем больше квартира, тем больше эта доля. «Раз я плачу сумасшедшие деньги за это самое общедолевое имущество, - возможно, сделает кто-нибудь вывод, - значит, я имею право на своей доле земли поставить, к примеру, ларек. И буду зарабатывать деньги. Благо аренду платить не надо!» Вынуждена огорчить предприимчивого гражданина. У него ничего не получится. Нельзя выделить долю из общедомового имущества в натуральном виде и подвергнуть ее отчуждению. Это невозможно ни физически, ни законодательно.

ВОПРОС НЕ В ТОМ, ЧТО ДЕШЕВЛЕ. А В ТОМ, ЧТО ВЫГОДНЕЕ

Кстати, если вы доверились управляющей компании, нужно понимать: помимо материалов и работ вы оплачиваете и все, что требуется для ее существования. Мебель, офисная техника, связь, транспорт, бензин, электричество, аренда здания, налоги, зарплата сотрудников от директора до уборщицы и многое другое - каждая скрепка и бумажка в офисе управляющей компании будут куплены на средства, собранные с жильцов обслуживаемых домов.

Когда заходит речь о выборе формы управления, люди нередко рассуждают так: «Пусть делают, что хотят, все равно я в этом ничего не понимаю». И в лучшем случае инициативы жильцов хватает на то, чтобы выбрать управляющую компанию. ТСЖ считается делом слишком хлопотным, там ведь все надо решать самим… Рассуждая так, люди не понимают главного. В отличие от ТСЖ управляющая компания - это коммерческая организация. Она по закону обязана закладывать в свои тарифы прибыль. И от того, что вы ей заплатите, непосредственно на обслуживание останется совсем чуть-чуть.

Вспомните: ведь, чего ни коснись - текущей ли крыши, грязных ли подъездов, ржавых ли труб или вывоза строительного мусора, - что нам обычно говорят? Говорят: «Нет денежных средств». - «Но как же так? Ведь мы же платим за ремонт и содержание!» - «Мало платите, - отвечают нам с завидным постоянством вот уже лет пятнадцать, - тарифы низкие!»

Вот тут-то, как говорится, «собака и порылась». Ибо того, что мы с вами, уважаемые жильцы, платим, хватает только на финансирование управления коммунальных структур, давно уже ставших коммерческими. А ТСЖ зарабатыванием денег не занимается. Оно лишь управляет своим домом. Поэтому все, что собирают там жильцы, идет в дело. Хватит и на замену труб, и на вывоз крупногабаритного мусора. Недавно в одном из ЖСК (принципы работы ЖСК и ТСЖ практически не отличаются) на улице Достоевского заменили рамы в подъездах на стеклопакеты. Это означает, что все остальные проблемы жильцы уже решили.

- Недавно в доме возникла необходимость небольшого ремонта, - рассказывает Валентина Котова. - Организация, которую я пригласила, потребовала за услуги 12 тысяч рублей. Заглянув в калькуляцию, я увидела, что стоимость материалов составляла всего лишь 230 рублей плюс около двух тысяч за работу. «А все остальное за что?» - спрашиваю. Оказалось, туда вошли налоги и прочие, так сказать, управленческие расходы… Нет, это не обман. Просто речь идет о коммерческой организации. В итоге я наняла мастера, который за 3 тысячи рублей сделал все, что нужно.

КТО ЗАПЛАТИТ ДЯДЕ ВАСЕ?

Итак, Жилищный кодекс обязывает каждого собственника оплачивать содержание общего имущества дома. И, как поется в популярной песне, «никуда нам не деться от этого». Значит, нужно составить его список, а иначе, за что платить-то? Такую работу должны проделать, во-первых, собственники помещений в многоквартирном доме, во-вторых, государственные органы (независимо от выбранной формы управления) (для дальнейшего контроля). А в-третьих, местная власть, поскольку без этих списков невозможно проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации.

- Список надо обязательно утвердить на собрании собственников. Ведь стоимость содержания и ремонта складывается из того, какие виды работ и в каком объеме будет производить управляющая организация по обслуживанию вашего общедомового имущества, - поясняет Валентина Котова. - Например, в стоимость содержания должен войти фонд оплаты труда дворника, слесаря, плотника. Может так получиться, что, не зная о том, кому принадлежит земля в вашем дворе, вы по многолетней привычке, не задаваясь вопросами, будете платить все тому же дворнику дяде Васе. Но если придомовая территория в список не вошла - допустим, ее оставил за собой муниципалитет, - значит, и за уборку этой территории должен платить муниципалитет. Следовательно, зарплата дяди Васи - это уже забота не жильцов, а городских властей. И цена содержания общедомового имущества соответственно уменьшится. Человек должен знать, за что он платит. Для этого и нужно утверждать список.

Внесете вы в него только крышу, подвал и внутридомовые трубы, которые находятся в подвале, - значит, когда у вас потекут стояки, вам скажут: «Извините, ребята, вы сами список утверждали. На его основе мы сформировали тариф на ремонт и содержание перечисленного в списке общего имущества. Поэтому ремонт стояков теперь только за дополнительную плату. Говорите, надо почтовые ящики заменить? А вы внесли их в список общедомового имущества? Нет. Значит, собирайте деньги. А хотите - каждый сам себе вешайте персональный».

- Поэтому очень важно внимательно отнестись к формированию списка общедомового имущества, - подчеркнула Валентина Котова. - От этого зависит состояние наших кошельков и наших домов.

Оксана ДУШЕНЬКОВСКАЯ