Построил поросенок Ниф-Ниф домик из соломы. Пришел волк, дунул три раза - и рассыпался домик. Потом волк пошел к домику Нуф-Нуфа. И там его потуги не остались тщетными. Потому что... Впрочем, ни слова о турецких строителях.

Но в итоге всем поросятам пришлось обосноваться в домике третьего братца - Наф-Нафа. На этом, как все помнят, сказочка заканчивается. А зря. Ибо проблемы поросят фактически только начались. Очень скоро они превратились в трех добрых хряков, и жить в одном домике им стало тесновато. Да, квартирный вопрос испортил не только москвичей.

При всем многообразии...

Для его решения существует несколько экзотических способов. Один из них в свое время персонажи популярного мультика инкриминировали Антошке: «Убил дедушку лопатой!» Не иначе намекали на то, что конопатый герой намерен вселиться на дедушкину жилплощадь. Тот, правда, сумел представить доказательство своей невиновности (а именно целехонького дедушку), но, как говорится, осадок остался... В общем, лопата в качестве инструмента для решения квартирного вопроса может быть рекомендована лишь в том случае, если вы умеете грести ею деньги.

Второй вариант хромает по части морали. Я имею в виду одинокую женщину с квартирой. Прежде чем предпринимать решительные шаги в этом деле, тщательно оцените свои чувства. И только когда сможете честно сказать самому себе: «Да, я люблю эту квартиру!» - идите на штурм. Помните, женщину легче уговорить, чем потом отговорить.

Если же любите дедушку и чтите Уголовный кодекс, если при слове «приживала» волосы встают дыбом, а лопатой пользуетесь лишь для того, чтобы сгрести снег или накопать картошки, то для улучшения жилищных условий у вас остается один-единственный путь - ипотека!

Еще недавно при этом слове многие мужчины краснели и мямлили: «Да нет, с этим у меня пока - тьфу, тьфу, тьфу! - все в порядке». Теперь уже все знают, что ипотека - это ссуда, выдаваемая на покупку недвижимости под залог этой самой недвижимости. Путь, может, и непростой, зато предельно честный - и с вашей стороны, и со стороны банка.

Параметры имеют значение

В Мурманской области действуют филиалы добрых полутора десятков банков. И большинство из них предлагают гражданам по несколько видов ипотечных кредитов. Существует целый ряд параметров подобного займа: размер, срок, процентная ставка, сумма первоначального взноса, санкции за досрочное погашение, комиссия и так далее.

Так, сроки колеблются в среднем от 5 до 25 лет. Впрочем, есть и варианты с возможностью выплат в течение большего времени. Существуют кредиты, выдаваемые для приобретения жилья в новостройках или на вторичном рынке, отдельные программы для молодых семей, кредиты в рублях и валюте. Первоначальный взнос, как правило, должен составлять от 10 до 50 процентов. Кредиты без первоначального взноса выдаются обычно под повышенные ставки - 17 и выше процентов.

В среднем же ставки составляют от 10 до 15 процентов годовых. Причем ключевое слово здесь - «годовых». Да-да, я понимаю, что вы сейчас округлили глаза и с возмущением выдохнули: «Что же мы, сами не понимаем, что ли!» Поверьте мне, есть люди, которые искренне полагают, что, если берут у банка миллион рублей на десять лет под десять процентов годовых, то им в общей сложности придется заплатить один миллион сто тысяч. Увы! Десять процентов прибавляется на остаток долга ежегодно.

Чтобы оценить конечные финансовые затраты, можно воспользоваться ипотечным онлайн-калькулятором. Такие есть сейчас на многих сайтах, посвященных теме ипотеки. Итак, предположим, что вы хотите взять миллион рублей на 15 лет под 12 процентов годовых. Закладываем эти параметры в калькулятор и получаем следующее. При аннуитетных платежах (равными долями) ежемесячный платеж составит около 12 тысяч рублей. А всего за 15 лет вам придется отдать банку свыше 2 миллионов 160 тысяч. При дифференцированных платежах (понижающихся, то есть «от остатка») в первый год их сумма составит около 15 тысяч в месяц. Затем она будет из года в год постепенно снижаться до 6 тысяч. В общей сложности банк получит от вас 1 миллион 905 тысяч рублей.

Как лучше отдавать должок?

Тип погашения ипотечного кредита - аннуитетный или дифференцированный - весьма важный показатель. Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы. Это как извечный спор автомобилистов: что лучше - передний или задний привод.

При дифференцированных платежах вся сумма основного долга делится на равные части. Ежемесячно выплачивается эта часть плюс проценты, начисленные на остаток основного долга. Недостатки при этом очевидны. Две трети процентов заемщику приходится платить в первую половину срока, когда на эти деньги можно купить гораздо больше, чем через 5, 10 или 20 лет. Ведь с инфляцией не справилось еще ни одно государство. Во-вторых, ежемесячные платежи в первые годы довольно высоки. Преимущества подобной схемы плавно вытекают из ее недостатков. Благодаря плавно же падающим суммам процентов выплаты по кредиту из года в год становятся все менее обременительными. Да и общая сумма выплат при таком виде платежа, как уже показал приведенный выше пример, будет несколько меньше.

При аннуитетном типе расчетов вы платите каждый месяц одинаковую сумму. Главный недостаток дифференцированного платежа при этом сохраняется. Почти две трети выплат по процентной ставке заемщик отдает в первую половину срока. Но это еще не все. Синоним аннуитетного платежа - «равными долями» - отнюдь не означает, что выплаты равномерно погашают сумму основного долга. Проблема в том, что в первые месяцы и годы вы платите почти только проценты (наперед), а так называемое тело долга остается почти нетронутым.

Анутин и Диферов - два сапога пара

Представим такую ситуацию. Два заемщика взяли кредит по разным схемам на одинаковый срок. Анутин выбрал аннуитетный платеж, а Диферов предпочел дифференцированный. По прошествии половины срока оба решили погасить кредит досрочно. С обоих банки уже получили по три четверти процентных платежей. Но Диферову придется вернуть своему банку половину основного долга, а Анутину - три четверти. Выплаченные проценты здесь не в счет. Зато ежемесячные выплаты у Анутина распределены ровно по всему времени погашения кредита.

В целом можно резюмировать: лучшей схемы погашения нет, так же как не существует и лучшего банка. Каждый человек или семья должны искать свое индивидуальное решение. Если при покупке квартиры в кредит заемщик хочет взять кредит максимального (а верхнюю планку ему установит банк) размера и не собирается его досрочно погашать, ему выгоднее идти по стопам Анутина. В случае же если он решит брать пример с Диферова, возможная сумма кредита окажется ощутимо меньше. Потому что в отличие от аннуитета, где все платежи равны, дифференцированный подход подразумевает, что первые платежи будут самыми большими. А значит, исходя из платежеспособности клиента, банк уменьшит Диферову максимально возможную сумму займа.

В остальных случаях, а также с точки зрения вероятности наступления непредвиденных обстоятельств, выгоднее найти банк, предлагающий ипотечные программы с дифференцированными платежами. Это касается и срока кредитования: если заемщик обращается за долгосрочным кредитом (на 20-30 лет), ему лучше сказаться Диферовым. Справедливости ради стоит заметить: большинство банков предпочитают иметь дело с Анутиными и сейчас взяли на вооружение именно аннуитетные платежи.

Хоромы никто не обещал

Каковы же основные этапы ипотечного кредитования? На что обратить особое внимание? Сначала необходимо реально оценить свои потребности и возможности. Ипотека не подарит вам «царские хоромы» в центре города. То, на что вы можете рассчитывать, зависит от многих факторов. И главный из них - ваша платежеспособность и наличие собственных накоплений на первоначальный взнос.

Затем следует выбрать банк и ипотечную программу. Для этого можно обратиться к специализированной компании - ипотечному брокеру. Правда, найти действительно хорошего брокера довольно сложно. Да и работает он не бесплатно. Так что в некоторых случаях имеет смысл сэкономить и разобраться в ипотечных программах самостоятельно. Тем более что они, как правило, во всех подробностях представлены на интернет-сайтах кредитных учреждений.

Не стоит отдавать предпочтение кому-то только потому, что у него самые низкие процентные ставки. Во многих банках существуют дополнительные сборы за предоставление и обслуживание кредита, которые в некоторых случаях могут заметно увеличить его полную стоимость. Во всех этих тонкостях лучше разобраться сразу. Равно как и в перечне документов, которые необходимо представить для получения кредита.

Развеять мифы

Миф первый: дешевое жилье - хорошо для всех.

Тем, кто взял его в кредит по ипотеке, выгоден рост цен на жилье. В результате этого они фактически «отбивают» банковские проценты. И впоследствии могут реализовать недвижимость по выгодной для себя цене. Высокая стоимость недвижимости выгодна и тем, кто хочет ее продать. А таких тоже немало. Нередко это единственная возможность переехать в другой регион. Так, многие наши земляки вынужденно привязаны к Северу из-за низких цен на квартиры в Заполярье.

Миф второй: развитие ипотеки снизит цены на жилье.

Жилье в перспективных городах никогда не будет дешевым. Как только ипотека становится доступной для все большей части населения, рынок тут же реагирует на это ростом цены за квадратный метр, поддерживая некий баланс желаний и возможностей людей.

Игорь ЯГУПОВ