Высокая инфляция и, как следствие, дорогие кредиты. Плюс отмена основной программы льготной ипотеки. Отрасль жилищного строительства переживает сейчас непростые времена. То, что ждет ее в ближайшем будущем, обсудили эксперты.
Мечтать не вредно
- В октябре 2022 года правительство России утвердило Стратегию развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года. Это первый комплексный документ, который определяет и закрепляет определенные взаимосвязи на территориях, - отметил вице-президент по работе с предпринимательским сообществом Московской торгово-промышленной палаты Александр Крутов. - Наши города переходят от индустриального к постиндустриальному пути развития, что предполагает строительство здесь новых объектов: многофункциональных комплексов, объектов сферы услуг и других. Речь идет о комплексном развитии территорий.
Впрочем, это все теория. А как говорил классик, суха, мой друг, теория везде. Людей гораздо больше интересует, что при этом будет происходить со стоимостью жилья. Пока самой оптимистичной информацией, когда мы говорим о ценах на недвижимость, является фраза «рост цен замедлился». Начнут ли квартиры когда-нибудь дешеветь?
О спросе и предложении на жилье, а также прогнозе экспертов относительно его стоимости рассказала генеральный директор компании «Мост Девелопмент» Алина Калбасова.
- Спрос на новостройки на текущий момент действительно упал. В этом квартале - на 24 процента по сравнению с предыдущим и на 36 по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Выдача ипотечных кредитов в регионах в сентябре составила 79 тысяч. В то время как в июне это было 166 тысяч, - сообщила она.
По словам Калбасовой, продажи у застройщиков идут в течение года неравномерно. Как правило, максимум приходится на начало и середину осени, затем предновогодний ажиотаж. Еще один пик - середина весны. Лето традиционно выпадает.
- Но этот год был исключением, - уточнила Алина Калбасова. - В июне произошло искусственное повышение цен, поскольку покупатели стремились успеть взять кредит по льготной ипотеке до ее отмены. Было выдано рекордное количество ипотечных займов. А с осени пошло уже названное мною снижение.
И что теперь? По данным опроса, на результаты которого сослалась Калбасова, 43 процента потенциальных покупателей рассчитывают, что стоимость недвижимости упадет более чем на 15 процентов. Еще 23 процента считают, что упадет не более чем на 5. Оставшаяся треть полагает, что цены либо останутся на месте, либо даже вырастут.
- Такого падения, на которое рассчитывает большинство граждан, ожидать не приходится, - одной фразой развеяла эксперт надежды потенциальных покупателей. - Но нужно понимать, что за последнее время цены росли достаточно быстро. И теперь рынок должен сформировать стоимость жилья уже без льготной ипотеки. Мы не можем ожидать падения стоимости на 20 процентов и выше. Сейчас физические лица переуступают купленные квартиры на 10 процентов дешевле, чем они стоят у застройщика. Это сегодня и есть та самая рыночная цена.
На собственной глине
Однако, по мнению Алины Калбасовой, рынок пойдет не по пути снижения цен, а по пути сокращения предложения. Даже если цены и снизятся массово на те самые 10 процентов, то произойдет это плавно. В течение пары лет, например. А может, и не произойдет вообще.
- На ценообразование застройщика в первую очередь влияет инфляция. А она у нас сейчас быстро растет, - пояснила эксперт. - Второй фактор - стоимость проектного финансирования и строительная себестоимость. Застройщикам могли бы помочь подключение их объектов к коммунальной инфраструктуре и снижение нагрузки по строительству социальных объектов. Но здесь все в руках властей.
А еще строители в немалой степени зависят от поставок материалов. Любая стройка - сотни и тысячи тонн железа, бетона, плитки и так далее.
- Строительная отрасль достаточно сложная система, где все элементы должны работать слаженно. И сырье - это базис всей отрасли. Только так можно реализовывать крупные инфраструктурные проекты, - подтвердила исполнительный директор ПАО «Симпреал» - российского производителя керамического сырья Екатерина Пурбек. - Мы работаем в соответствии со Стратегией развития минерально-сырьевой базы РФ до 2050 года. Лидером в добыче сырья сегодня является Приволжский федеральный округ. В 2023 году на него пришлось около 70 процентов добычи каолина в России.
Екатерина Пурбек подчеркнула, что в современных условиях особенно важна независимость отрасли от иностранных поставок глины.
До недавнего времени значительная часть каолинитового сырья, необходимого для производства кирпича, керамической и санитарной плитки, была импортной. Но сегодня благодаря усилиям отечественных участников рынка доля зарубежного сырья практически сошла на нет.
Потребление каолиновой глины в России за последний год выросло более чем в полтора раза: с 3,1 миллиона тонн в 2022 году до 5,1 миллиона - в 2023-м. При этом 99 процентов составляет отечественная продукция. И это важная победа для строительной отрасли страны.
Остается добавить, что встреча за круглым столом «Строительная отрасль на сломе эпох. Стратегия развития» прошла на площадке мультимедийного пресс-центра «Россия сегодня».