Как и в любом новом деле, в процессе капитальных ремонтов жилых домов выявляются моменты, которые не были учтены законодателями. Федеральный закон № 257 от 29 июля 2017 года большинство из них устранил.

Долги «в наследство» не получат

Одной из самых серьезных проблем до сих пор оставались долги предыдущего собственника по взносам за капремонт. Дело в том, что при покупке или приватизации жилого помещения к новому владельцу переходили все обязательства предыдущего по оплате расходов на капитальный ремонт, в том числе и накопленная задолженность. Теперь в случае перехода права собственности на помещение в многоквартирном доме от Российской Федерации, ее региона или муниципального образования они должны самостоятельно погасить долги. И к новому хозяину оно перейдет уже «чистым».

- Бывали ситуации, когда муниципалитет, как собственник помещения в жилом доме, не платил взносы за капитальный ремонт, например, в силу того, что эти средства своевременно не были заложены в бюджет, - прокомментировала новшество начальник Государственной жилищной инспекции Мурманской области Алена Кузнецова. - Или когда госпредприятие, являясь собственником квартиры, наращивало долг. В результате при приватизации он перекладывался на плечи гражданина, ставшего новым владельцем. В то же время приватизация в нашей стране должна быть бесплатной. Поэтому, приняв такую поправку, законодатели закрыли проблему, при которой человек «наследовал» долги государства или муниципалитета. Но тут надо отметить, что к сделке продажи-покупки жилья между гражданами эта поправка не имеет отношения. Если покупатель не потрудился узнать в региональном Фонде капремонта, есть ли у продавца долги по взносам, и приобрел квартиру с долгом, он ляжет на его плечи. Но к плате за жилищно-коммунальные услуги это правило не относится.

Не пустил пеняй на себя

Также внесенными изменениями расширен перечень обстоятельств, при которых возможен перенос установленного срока проведения капитального ремонта на более поздний период без принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома.

- Это новшество, по всей видимости, было внесено по просьбе регионов, - предположила главный жилищный инспектор области. - Закон обязывает собственников всегда предоставлять специалистам жилищно-коммунальных служб и контролирующих органов доступ к общему имуществу. Все это знают, но многие не соблюдают. Мы довольно часто сталкиваемся со случаями, когда, к примеру, при проведении капремонта нужно менять систему водоснабжения, а кто-то из собственников не пускает мастеров в квартиру. Дорогой ремонт сделал, «зашил» трубы и боится, что всю эту красоту испортят. Кстати, прятать трубы под кафель и т. п. вообще не рекомендуется. Потому что, если там возникнет даже капельная протечка, в закрытом пространстве создастся повышенная влажность, при которой коррозийные процессы усилятся. В конечном итоге это может привести к печальным последствиям не только для самого хозяина квартиры, но и для его соседей. Именно поэтому опасны несанкционированные перепланировки. Бывает, по этому поводу мы судимся с собственниками, которые не предоставляют ГЖИ допуск в квартиру для проверки, и ее срок продлевается. А вот перенести капремонт из-за недоступа было нельзя. Можно, конечно, заактировать этот факт и все-таки провести работы. Но тогда, с формальной точки зрения, это уже не капитальный, а частичный, то есть текущий ремонт. И в таком случае к Фонду капремонта могут быть применены санкции, поскольку он не выполнил свою задачу, хотя и по независящим от него причинам.

- Даже если одна квартира, так сказать, выпала из процесса? - спросила я.

- Нет, тут важно процентное соотношение. Точно высчитать его, конечно, невозможно. Но если, например, три квартиры по одному стояку в доме не предоставили доступ бригаде, он уже будет считаться не капитально отремонтированным, а частично замененным. Надо отметить, что в таких случаях очень часто возникают проблемы совместимости материалов. Подрядчик может применить пластик, а у жителей, не пустивших к себе в квартиру, стоят медные трубы. Так вот, фонд, конечно, должен и будет судиться с недисциплинированными жильцами, но это очень долгий процесс, который может растянуться на год. Именно поэтому так важна поправка, дающая возможность отсрочки, во время которой можно решить проблему недопуска и в конце концов провести нормальный, качественный капитальный ремонт.

Бывали в практике ГЖИ и курьезные ситуации, как в доме № 5 на улице Преображенской в Сафонове. Там ремонтировали систему отопления. Собственник отказался пускать в квартиру специалистов и рабочих. А когда капремонт был завершен и он выяснил, что у соседей никаких разрушений не произошло, сразу же написал жалобу: дескать, его права были нарушены. Госжилинспекция провела проверку по этому заявлению. И выяснилось, что имел место отказ в доступе к участку теплосети, находящемуся в квартире заявителя, о чем был составлен соответствующий акт, подписанный должностными лицами и соседями.

В общем, теперь проблема решена, и если владелец помещения не допускает подрядную организацию к строительным конструкциям, инженерным сетям, санитарно-техническому, электрическому, механическому и иному оборудованию многоквартирного дома, то срок выполнения работ может быть перенесен. Но при этом должен быть определен новый период выполнения такого капитального ремонта (после устранения препятствий), поскольку сокращение перечня планируемых видов услуг и работ по причине недопуска не предусмотрено.

Лишние деньги вернут

Поправки коснулись и порядка оплаты взносов на капитальный ремонт собственниками нежилых помещений.

- Вопрос по поводу взносов назрел давно, - продолжила Алена Кузнецова. - Собственники нежилых помещений объясняли, что не могут платить по квитанциям, им нужны счета. А такой порядок оплаты не был предусмотрен законодательством. Кроме того, нежилые площади как правило сдаются арендаторам, и владелец, проживая по другому адресу, просто не получал платежки. Теперь счет выставляется один раз за весь год в первом расчетном периоде. Собственник может выбирать, оплачивать ему всю сумму единовременно или разбить ее на двенадцать месяцев. При этом юридическим лицам платежный документ доставляется по месту их нахождения. Эти новшества приводят ситуацию в соответствие с правилами бухгалтерского учета, а значит, должны повысить уровень собираемости взносов.

Кроме того, расширен перечень операций по специальным счетам. Становится возможным списание денежных средств во исполнение вступившего в законную силу решения суда и, что очень важно, списание средств, зачисленных на специальный счет по ошибке плательщика или кредитной организации. Для этого владелец спецсчета должен подать заявление на возврат денег и предоставить документ, подтверждающий оплату.

 Уточнения коснулись и перечня вопросов, по которым необходимо принять решение на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома для проведения капитального ремонта. Он теперь детализирован, и людям будет проще ничего не упустить, правильно сформулировать свои пожелания.