Реформа ЖКХ в Мурманской области набирает обороты очень неохотно. И эта медлительность может нам дорого обойтись.
- Федеральное правительство для нас зарезервировало 1 миллиард 650 миллионов рублей для решения проблемы аварийного жилья и капитальных ремонтов. Но есть опасения, что мы их не увидим, - заявил руководитель областного департамента строительства и ЖКХ Николай Бережной на майском совещании, посвященном проблемам жилкомхоза региона. - Потому что сейчас ни одно муниципальное образование области не готово к переходу на новую систему управления многоквартирными домами.
Прошло полтора месяца, и положение дел несколько изменилось. Апатиты и Никель выполнили условия, необходимые для участия в федеральной программе. Однако для получения областью зарезервированных за ней денег этого мало. О причинах такой ситуации говорилось неоднократно. Не последнее место среди них занимает такая - большинство из нас очень плохо представляет себе, что такое жилой дом и как им управлять. И этой "пассивностью жильцов", как щитом, прикрывают свое бездействие некоторые главы местных администраций...
Но ведь управдом - профессия, а не хобби. Виноваты ли люди в том, что не овладели ею поголовно? Их нежелание брать на себя ответственность за весь дом, недоверие к новому, боязнь объединяться в ТСЖ - товарищества собственников жилья, вполне объяснимы и предсказуемы. Хотелось бы понять другое: это тупик, и наши дома обречены на медленное разрушение? Или из создавшейся ситуации все же есть выход?
Закон предлагает нам три способа управления. Первый из них - непосредственное - можно оставить в стороне: он практически годится лишь для владельцев частных домов, коттеджей и к тому же автоматически исключает федеральную помощь на проведение капремонтов. Два других способа - это заключение договора с управляющей компанией и образование товарищества собственников жилья. Государство ясно дало понять, что намерено поощрять именно последний. В городе, чтобы он смог участвовать в программе, должно быть достаточно много ТСЖ. Причем их количество должно увеличиваться в геометрической прогрессии. Если процесс по какой-то причине замрет, тут же приостановится и финансирование из фонда содействия реформе ЖКХ. Где же взять столько объединений собственников, если людей, искушенных в жилищно-коммунальных делах, раз-два и обчелся?
Оказывается, их, профессионалов, много и не нужно.
- Вполне достаточно тех, что уже работают на этом поприще, - считает замглавы Мончегорска Виктор Пушилин. - В этом году мы должны создать в своем городе 16 ТСЖ. Пока существуют только три, и работают они со скрипом. Причина - отсутствие компетентных людей. Но мы считаем, что ситуация не безнадежна. У нас есть управляющая компания, в которой собраны лучшие жилищно-коммунальные кадры города. Надо создавать ТСЖ, которые будут заключать договоры с управляющей компанией. В таком случае она становится подрядчиком, которого нанимает на работу управляющая организация дома, то есть ТСЖ. Пока люди, возглавившие товарищества, не приобрели достаточный для самостоятельной работы со своими домами опыт, им проще полагаться на специалистов управляющей компании. Когда же почувствуют, что и сами с усами, могут просто не продлевать с нею договор. Это уже на их усмотрение.
Преимущества такой формы управления - ТСЖ плюс управляющая компания - не исчерпываются возможностью получить деньги на капремонт. Хотя ради этого, собственно, весь сыр-бор. Большинство собственников жилья вряд ли представляют себе, какими будут их отношения с управляющей компанией и почему гораздо удобнее и выгоднее работать с нею, создав при этом ТСЖ.
Мы здесь не будем рассматривать вариант назначения управляющей компании для руководства домом, поскольку чем больше таких домов, тем призрачнее надежда привести наш жилой фонд в приличное состояние. Хотя сейчас ситуация во многих муниципальных образованиях, в том числе и в Мурманске, такова, что, похоже, именно этот способ управления окажется преобладающим.
Если жильцы не хотят забивать себе голову коммунальными делами, если они не против отдавать свои деньги, не особенно заботясь, насколько эффективно те расходуются, - добро пожаловать в лоно управляющей компании. Правда, совсем избежать каких бы то ни было хлопот не удастся. Чтобы определить состав работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, придется провести собрание собственников. Жилищные и коммунальные услуги управляющая компания будет предоставлять по договору управления, который заключается с каждым собственником отдельно. И условия этого документа должны быть одинаковы для всех. Поэтому если кто-то с чем-то окажется не согласен, он должен будет искать поддержки большинства. Для внесения изменений в договор необходимо решение общего собрания или суда. В таком случае управляющей компании придется перезаключать договор со всеми остальными собственниками на новых условиях. Если же она не выполнит свои обязательства, будет отвечать по закону "О защите прав потребителя".
"И зачем вы нам пудрите мозги своими ТСЖ, если все и так вполне приемлемо, а главное привычно: управляющая компания оказывает услуги, а жильцы ей за это платят!" - пожмет плечами иной читатель.
Привычно - спору нет. Вот только насколько эффективно расходуются эти деньги? Прибегнув к услугам управляющей кампании, мы будем знать об этом столько же, сколько и сегодня. То есть ничего. А ведь цены на энергоресурсы неудержимо растут, вслед за ними и оплата жилищно-коммунальных услуг ложится все более тяжким бременем на кошельки большинства из нас. В такой ситуации экономия, рациональное использование ресурсов и денег становятся все более важной задачей. Но какая экономия может быть без контроля?
- Плата жильцов будет поступать на расчетный счет управляющей компании. А это опять тот самый общий кошелек, деньги из которого пойдут не конкретно на ваш дом, а на то, что требует срочного вмешательства, - поясняет зампредседателя некоммерческого партнерства "Паритет", управляющая несколькими домами в Мурманске Людмила Шибаева. - И если, к примеру, ваши тепловые сети в приличном состоянии, а в другом доме, управляемом той же организацией, гнилые, значит, ваши рубли могут пойти на ремонт чужих сетей. Как это и было всегда. Кроме того, вы не будете управлять своими деньгами. Собственники квартир могут уточнить у руководства компании, на какие работы они заключили с нею договор. Но сколько они стоили в действительности, прочие подробности финансовой деятельности - коммерческая тайна. И третий момент. Управляющая компания - это коммерческая организация. И жильцам придется оплачивать все ее расходы: содержание аппарата, офисную технику, аренду помещения, штатных сотрудников от директора до уборщицы, а также налоговые отчисления. Например, из тех денег, что вы заплатите, компании придется сразу же отдать государству 18 процентов в качестве НДС. А ведь это большие деньги, и на них можно очень многое сделать в доме. Если же компания не выполнит свои финансовые обязательства по отношению, например, к теплоснабжающему предприятию, ее счета могут арестовать и взыскать средства в ущерб исполнению обязательств перед жильцами по договору управления. Проще говоря, заплатив за услугу, жильцы останутся с носом.
Между прочим, такой вариант развития событий весьма вероятен, поскольку управляющие компании должны расплачиваться с ресурсоснабжающими организациями, исходя из фактического потребления ресурсов, а не из того, что оплатили жильцы.
Отношения граждан с управляющей компанией будут складываться совершенно по другому принципу, если они предварительно организуются в товарищество собственников жилья.
Во-первых, управлять домом будет правление во главе с председателем, которых выберут сами собственники. Если выбранные люди недостаточно компетентны в вопросах ЖКХ, можно нанять профессионалов - инженера, бухгалтера, юриста, - то есть того, в ком в данный момент (или постоянно) есть нужда. При наличии претензий их легко можно поменять на других. Да к тому же и возможность быстро реагировать на ситуацию дорогого стоит.
Состав работ по содержанию и ремонту дома, связанных с этим затрат, определяет само товарищество. Договоры на коммунальные услуги в интересах собственников тоже заключает оно. Даже если ТСЖ нанимает управляющую компанию, часть работ, если это окажется выгоднее, оно может заказать другим исполнителям. И самое главное - товарищество само распоряжается своими финансами. Оно - юридическое лицо, имеющее свой счет в банке. Все средства поступают на счет и расходуются только по решению собственников. Они сами определяют, на чем можно сэкономить и как потратить сэкономленные деньги. Если в доме есть арендуемые помещения, это тоже хорошее подспорье. Все эти средства можно накапливать на счете ТСЖ. Они образуют тот самый задел, который позволяет ЖСК и ТСЖ, не обременяя жильцов серьезными расходами, решать проблемы капитального ремонта в порядке текущих работ. И не в чьем-то, а именно в вашем доме.
- Мы все - от кастрюль, - часто повторяет Людмила Шибаева, говоря о нынешних управляющих домами, председателях и членах правления ТСЖ и ЖСК. - Среди нас практически нет людей, имевших опыт работы в жилкомхозе. Мы стали профессионалами уже после того, как решились взять на себя заботы о хозяйстве своих домов. А поначалу никто из нас не имел представления, что такое, к примеру, "сгон" или "контргайка". Просто надоел бардак.