Переложить управление домами на плечи собственников жилья - пожалуй, одна из самых спорных идей, закрепленных новым жилищным законодательством. С нею может конкурировать, по мнению ряда специалистов, разве что решение доверить управляющим компаниям сбор с населения денег за коммунальные услуги. При усиливающемся имущественном расслоении, когда многие вынуждены думать не о качестве своей жизни, а о возможности просто выжить, рассчитывать на желание людей сообща обсуждать проблемы, находящиеся за пределами собственной квартиры, было, мягко говоря, наивно. А вот недобросовестные управляющие организации благодаря разработчикам реформы получили карт-бланш.
Впрочем, рассуждать об этом поздно. Существующие законы мы должны соблюдать. А Жилищный кодекс обязывает владельцев помещений каждого дома заботиться о его сохранности и правильной эксплуатации. Органом управления многоквартирным домом (МКД) является общее собрание его собственников. Очевидно, что большинство северян пока не осознают, какую большую ответственность взяли они на себя, приватизировав жилье, и что заниматься им обязаны в первую очередь они сами. А ведь нежелание выполнять обязанности собственника может привести к административному наказанию - в зависимости от тяжести последствий.
В редакции «Вестника» раздается множество звонков по поводу плохого обслуживания домов. И практически всех, кто обращается, совет организовать общее собрание, чтобы решить ту или иную жилищно-коммунальную проблему, ставит в тупик. Некоторые кладут трубку со словами: «Некогда мне по собраниям ходить! И вообще, почему я должен думать о том, когда, что и как отремонтировать? Пусть этим занимаются те, кому положено». Но большинство читателей все-таки просят разъяснить, что такое общее собрание, зачем и как оно должно проводиться, какие вопросы правомочно решать. Об этом сейчас и поговорим. Ведь хотим мы того или нет, а участвовать в таких собраниях нам всем рано или поздно придется.
Для начала определимся, что может послужить поводом к проведению общего собрания собственников. Подчеркиваю, именно собственников помещений - и жилых, и нежилых. Наниматели, то есть те, кто живет в неприватизированных квартирах, не могут ни инициировать собрание, ни принимать в нем участие. Это право в данном случае принадлежит собственнику квартиры - муниципалитету.
Так вот, на общем собрании принимаются решения о выборе способа управления МКД; его капитальном ремонте и реконструкции; строительстве на его территории различных сооружений, оборудовании стоянок, детских или спортивных площадок. Разрешать или запрещать арендовать общее имущество дома, заключать договоры на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для этого предполагается использовать это самое общее имущество, тоже может только общее собрание. Оно правомочно определять тарифы, которые будут применяться при расчетах за жилищные и коммунальные услуги.
Да-да, это не ошибка. Тарифы на коммунальные услуги действительно можно уменьшить при наличии к тому предпосылок. Например, если установлены коллективные приборы учета и проведены мероприятия по энергосбережению, если анализ предыдущего года показал, что в доме налицо существенная экономия, тариф на тепло для его жильцов можно снизить. При этом не имеет значения, кто управляет жилым зданием - УК, ТСЖ или ЖСК. Увеличить норматив или тариф, установленные местной администрацией и областным управлением по тарифному регулированию, ни в коем случае нельзя. Это будет нарушением законодательства.
Что же касается размера оплаты услуг жилищных, то по согласованию с управляющей организацией она может быть как снижена, так и увеличена. Это зависит от объема перечня работ, указанных в договоре, и их стоимости. Произвольно менять тариф на текущий ремонт и содержание общего имущества собственников ни УК, ни правление ТСЖ и ЖСК не могут.
Это далеко не полный перечень вопросов, которые собственники могут поднимать на общем собрании. В его компетенции находится решение практически всех проблем, имеющих отношение к общедомовому имуществу.
Очень важно иметь представление о порядке проведения. Во многих городах нашей области, к сожалению, нередки ситуации, когда работники УК, пользуясь правовой неграмотностью жильцов, инициируют собрания собственников (на что не имеют никакого права), сами определяют повестку дня, как попало проводят это самое собрание, фальсифицируют документацию по его итогам. Люди прекрасно видят, что управленцы получили право обслуживать их дом незаконно, но не имеют представления о том, как с этим бороться.
А в самом деле - как? Опять же при помощи общего собрания! Именно оно должно принять решение о смене недобросовестной управляющей компании. Так вот, о порядке.
Вообще-то собственники помещений МКД обязаны проводить хотя бы одно общее собрание в год, на котором рассматривается отчет управляющей организации о проделанных работах. Что у нас в области на сегодня практикуется крайне редко. Все остальные собрания являются внеочередными. Они могут созываться по инициативе любого из собственников.
Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами от общего числа голосов. Причем при голосовании учитывается количество не самих участников собрания, а квадратных метров, которыми они владеют.
Инициатор обязан сообщить каждому собственнику помещений о готовящемся мероприятии не позднее, чем за 10 дней до даты проведения. Это можно сделать при помощи заказного письма, вручить извещение под роспись или же разместить информацию в доступном для всех жильцов месте. Там должны быть указаны сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма его проведения - собрание как таковое или заочное голосование; повестка дня. Ну и конечно, дата, место и время.
Надо отметить, что сложность управления домом как раз и заключается в том, что провести собрание, как правило, просто негде. Во дворе это возможно разве что летом. Можно, конечно, договариваться с руководством школ, учреждений, расположенных рядом с домом. Но это потребует денег, да и не все пойдут жильцам навстречу. Заочное же голосование сопряжено с целым рядом недостатков. Чтобы провести его, нужны люди, которые будут обходить квартиры с опросными листами или бюллетенями. Чаще всего они не обладают нужной информацией и не могут компетентно ответить на вопросы жильцов, разъяснить непонятные моменты, поэтому людям при принятии решения нужно будет полагаться только на себя. К тому же такой способ не дает возможности услышать мнение соседей по дому. Отчасти именно этим объясняется нежелание людей принимать участие в решении проблем дома. Непонятно, чем руководствовались разработчики закона из Института управления городом и депутаты Госдумы, когда утверждали такой орган управления, как собрание собственников. Но в то же время каждое ЖСК и ТСЖ решают проблему общих собраний, иначе они просто не могли бы существовать. Жильцы каждого дома исходят из своих возможностей.
Решения общего собрания собственников помещений МКД принимаются большинством голосов от общего числа его участников. Но тут есть исключения. В пунктах 1 - 3.1 части 2 статьи 44 ЖК перечислены вопросы, решение по которым принимается не менее чем двумя третями от общего числа голосов (то есть, напомню еще раз, квадратных метров) собственников помещений дома. К ним относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве разных сооружений, ремонте общего имущества; аренде помещений и установке рекламных конструкций и некоторые другие.
Нельзя принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня заранее, или менять ее по ходу дела.
Все решения общего собрания обязательно должны быть зафиксированы в протоколах и доведены до сведения всех собственников дома не позднее чем через 10 дней со дня принятия. Храниться эти документы должны в месте, определенном на собрании.
Любое решение является обязательным для всех собственников помещений МКД, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании или был против. Впрочем, несогласные могут обжаловать его в суде.
Россияне не привыкли изучать законодательство. Если нам и приходится делать это, то чаще всего из-за плохой работы государственных структур, созданных с целью защищать права и законные интересы граждан. Но ознакомиться с Жилищным кодексом все же необходимо. Хотя бы потому, что сегодня нам приходится выполнять непривычные для обычного человека функции - участвовать в управлении имуществом целого дома.
Поскольку для этого все-таки нужны специальные знания, организационные навыки и большие деньги, собственники, как правило, поручают управлять домом от своего имени соответствующим организациям. По закону последние должны действовать в интересах тех, кто нанял их на работу. Но на деле пока все иначе. В большинстве случаев УК руководствуются исключительно интересами своих хозяев. И противостоять штатным профессиональным юристам обычному жильцу невероятно сложно.
Задача упрощается, если собственники объединяются ради защиты своих прав. Но как такая толпа может, скажем, выступать в суде? Выход в том, чтобы выбрать управдома. Да-да, того самого, который друг человека. Именно он по нотариально оформленной доверенности будет представлять в различных инстанциях интересы всех собственников сразу, заключать от их имени различные договоры.
Выбрать его должно опять же общее собрание, причем не большинством голосов, а двумя третями. Работа управдома не из легких. Поэтому было бы разумно ее оплачивать. Но это дело полюбовное, законодательство такие вопросы не регулирует.
Кстати, на днях представители органов местного самоуправления областного центра выступили с инициативой ввести полугодичный мораторий на общие собрания собственников жилья. Дескать, идет смена власти, да и подготовка к очередному осенне-зимнему сезону в разгаре. Надо бы жильцам полгодика потерпеть и не менять управляющие компании.
Вообще-то мораторий - это временный запрет на что-либо. Но о его форме пока приходится только гадать. Вряд ли предполагается издать соответствующий документ, поскольку он вступил бы в решительное противоречие с федеральным законодательством... Если же имеется в виду просто просьба к жителям города, то зачем называть ее мораторием?
Неясно также, при чем тут смена власти. В составе комитета по развитию городского хозяйства работают сто человек. Есть еще и МУП «Новые формы управления», созданное именно для того, чтобы контролировать ситуацию на рынке жилищных услуг. И если такое количество людей не справляется со своими обязанностями, это отнюдь не проблема жильцов. Поэтому просить их потерпеть компанию, которая за большие деньги оказывает им некачественные услуги или вовсе не работает, более чем странно.