Северяне уже давно привыкли считать, что управляющие компании - одно из главных зол нашей сегодняшней жизни. И, надо признать, этот вывод они делают, исходя не только из собственного опыта общения с УК, но в том числе и благодаря СМИ.
- Мажете нас всех черной краской - и честных работяг, и тех, кто только деньги с жильцов собирает, - слышала я не раз упрек от директоров некоторых УК. - А мы потом не можем с жильцами общего языка найти. Да и собираемость падает: раз УК - воры, то и платить им не надо.
Что же, попробуем восстановить справедливость и рассказать о работе одной из небольших управляющих компаний.
До середины 2009 года тогда еще будущая управляющая компания «Наш дом» работала как подрядная организация практически со всеми УК, которые существовали на тот момент в Мурманске. Летом она получила статус управляющей, а в октябре выиграла конкурс на обслуживание 16 домов Ленинского округа. Правда, сначала городские власти решили... испытать, что ли, новичков. В том же округе 78 «деревяшек» остались «без присмотра - без надзора», и новоиспеченную УК попросили подготовить их к грядущему отопительному сезону. «Наш дом» заключил договор с «Теплосервисом» и взялся за дело. Теплосети у подопечных оказались практически полностью сгнившими и требовали замены. Работы шли в 2-3 смены, и дома к теплу подключили вовремя. А потом их приняла под свое крыло муниципальная управляющая компания. На первый взгляд все хорошо. Только вот интересно: все ли мурманские УК проходили такие... с позволения сказать, проверки? Я вот что-то не слыхала, чтобы подобное испытание выпало на долю, к примеру, УК «ЖКС Октябрьского района», у которой в управлении, как по мановению волшебной палочки, оказалось ни много ни мало 130 многоэтажек.
Так вот, через год 16 домов, получивших «Наш дом» по конкурсу, выбрали эту управляющую компанию. Их примеру последовали соседние многоэтажки. Сегодня с ней сотрудничают собственники 36 домов и 7 ТСЖ.
- Мы стараемся экономить каждую копейку, - начал разговор директор компании Александр Шалаев. - Можно набрать армию бестолковых работников и кормить их за счет денег жильцов. А можно нескольких, но толковых, квалифицированных и добросовестных. Они одни сделают больше и лучше. Но их труд и оплачивать надо соответственно. Чтобы не получилось, как в пушкинской сказке о попе. У нас каждый работник - это два-три специалиста «в одном флаконе». В результате фонд заработной платы не поглощает все средства жильцов. Большую часть денег мы тратим на материалы для замены труб, ремонта кровель, подъездов и т. п.
Есть у «Нашего дома» еще один секрет популярности: беря на обслуживание новый объект, компания проводит в нем определенные ремонтные работы еще до получения средств с жильцов. Как, например, в доме № 11 на улице Сомова. Только вот за чей счет?
- За свой, - пояснил Шалаев. - Мы продолжаем работать в качестве подрядчиков с другими УК, то есть зарабатываем деньги. А сами подрядчиков не нанимаем. У них душа за дом не болит. Лишь бы отчитаться, а там - трава не расти. Приглашаем только тех мастеров, которые требуются время от времени.
- А как у вас организована работа по общедомовому учету электроэнергии? - поинтересовалась я.
- Шикарно! - прозвучал неожиданный ответ. Это директора УК опередила жительница дома № 8 на улице Гаджиева Ольга Новицкая. Поскольку разговор происходил в офисе компании в самый разгар рабочего дня, многие жильцы стали невольными свидетелями нашей беседы. А некоторые, как Ольга Ивановна, и участниками.
- Не знаю, как в других домах, - продолжила она, - а в нашем больше нет таких проблем, какие были раньше. За общедомовое потребление электроэнергии я в среднем плачу теперь около
6 рублей в месяц.
- У нас действительно больше полугода были проблемы с «КРЭС» по поводу подписания договоров, - подтвердил директор УК. - Цифры в квитанциях стояли просто дикие. Мне самому пришел счет на 900 рублей за общедомовое. Мы провели энергоаудит, за 2 месяца выявили источники потерь и несанкционированные подключения - две квартиры и арендаторы. Купили программное обеспечение, наняли специалиста и ушли от «КРЭС». Сегодня четко контролируем все подсоединения, сами в присутствии представителей жильцов снимаем показания общедомовых приборов учета, и сами же делаем расчеты. Раньше биллинговые услуги по 16 домам стоили нам 210 тысяч рублей ежемесячно. Сейчас весь процесс обходится в 95 тысяч рублей по всем 42 домам.
Директор честно признался, что получается, конечно, далеко не все и не всегда. И самая большая головная боль - должники.
- Когда мы сюда пришли, собираемость была в лучшем случае 63 процента, - припомнил он. - На Свердлова, 58, даже меньше 30. А сегодня мы в среднем собираем 85-90 процентов от выставленных сумм. В том самом доме на Свердлова - 82 процента.
Специалисты считают, что 10 процентов населения не будут платить никогда. И вот тут коренится одна из самых главных проблем для всех без исключения УК. По Жилищному кодексу долги жильцов должна выплачивать управляющая компания, которая в свою очередь будет потом собирать их с должников. Но если УК оплатит долг населения ресурсоснабжающим организациям, а заплатить она может только из средств для ремонта и содержания жилья, то эти работы осуществлять ей будет просто не на что. Поскольку доля управляющей компании в платежах не сопоставимо мала по сравнению с долей РСО.
- Долги населения приходится покрывать за счет заработанных денег. Это разве бизнес? - возмущается Александр Шалаев. - В такой никакие инвесторы не пойдут! Но при этом получается, что именно я - удавка на шее населения. Потому что я собираю
деньги за потребленные ресурсы. А люди ведь не хотят разбирать, где чьи деньги. Они знают одно - квартплата очень высокая. И свое недовольство обращают на управляющие компании и на меня в том числе. Поэтому нужны прозрачные и понятные всем правила игры с четким распределением ролей и денег.
Отношения «Нашего дома» с жильцами осложняет и постоянный рост стоимости коммунальных платежей и услуг. Сейчас за ремонт и содержание жилья собственники, как и в прошлом году, платят от 16 до 19,7 рубля, в девятиэтажках - в среднем
25 рублей за «квадрат». А между тем услуги по вывозу мусора подорожали с 1,7 рубля в 2010 году до до 2,12 рубля за кубометр в начале 2011-го, утилизация - на 24 процента. Страховая часть пенсии увеличилась на 13 процентов. А солярка сейчас стоит дороже 95-го бензина, а это техника - расчистка и вывоз снега и т. п.
И тем не менее здравомыслящие жильцы с пониманием относятся к проблемам своей УК, потому что видят: люди работают на совесть, им не свойственна психология временщиков.
- Мы дома, которые обслуживает наша управляющая, узнаем по покрашенным дверям, перилам, - снова вставила слово жительница дома на Гаджиева Ольга Новицкая. - Смотрим - возле дома камни-божьи коровки лежат. А стволы деревьев побелены. И трава скошена. Значит, это подопечные «Нашего дома». Ко мне недавно подошли две женщины из соседних домов, спрашивали, как нам живется с нашей УК. Я все рассказала честно, пусть думают и решают, кого выбрать. В СМИ постоянно нагнетается истерия против управляющих компаний. Всех шельмуют одинаково, чтобы потом обвинить во всех городских бедах.
К сожалению, такие УК, как «Наш дом», пока еще белые вороны в жилищном бизнесе. Но они есть. И вот тут нам, собственникам жилья, и карты в руки. Именно мы можем вытеснить из жилищной сферы любителей легкой наживы.
- Наша реклама - это наши дома, - сказал Александр Шалаев, завершая нашу встречу. - Ведь один довольный расскажет об этом только трем-четырем знакомым, а недовольный - десяти. Поэтому довольных должно быть больше. Таков принцип нашей работы.