(Продолжение. Начало в № 29, 37, 45, 49, 55, 59, 71, 76, 83, 93, 100, 106, 109, 114)
Счет регионального оператора «общий котел»
Основной принцип «общего котла» - ежемесячно платят все, а ремонтируются в порядке очереди, установленной региональной программой.
За сохранность денег в «общем котле» отвечает региональный оператор. Если он не справится со своей задачей, ответственность ляжет на региональные власти.
Специальный счет
Его отличие от «общего котла» в том, что на него перечисляются средства, которые платят жители только одного конкретного дома, и, соответственно, потратить их можно только на капремонт данного дома.
Как правильно выбрать спецсчет на капремонт
Начинать подготовку к выбору спецсчета нужно заранее, еще до проведения общего собрания собственников. Первым делом нужно ознакомиться с предложениями банков и, выбрав несколько наиболее подходящих вам, вынести их на обсуждение инициативной группы. Кроме того, нужно рассмотреть проект договора с организацией, которая будет вести работу со спецсчетом: начислять платежи, печатать квитанции, вести работу с должниками.
Повестка дня общего собрания, посвященного выбору спецсчета, обязательно должна содержать следующие вопросы:
1. Об установлении размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт (он не должен быть меньше, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, определенный в вашем регионе).
2. Об утверждении перечня услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (этот перечень должен быть не меньше, чем тот, что указан в вашей региональной программе капремонта).
3. О сроках проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (их нельзя устанавливать более поздними, чем те, что прописаны в региональной программе).
4. О выборе владельца специального счета.
5. О выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет.
Если собственники помещений не смогут выбрать кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или она окажется не соответствующей требованиям, вопрос об этом выборе будет считаться переданным на усмотрение регионального оператора.
6. О выборе лица, которое будет оказывать услуги по сопровождению специального счета (начислять платежи, печатать квитанции с отдельными банковскими реквизитами, уплачивать банковские комиссии, вести претензионно-исковую работу с должниками).
7. Об определении размера денежных средств, собираемых на оплату услуг по сопровождению специального счета.
Важно знать
Для того чтобы решение по выбору специального счета в качестве способа накопления средств на капитальный ремонт было принято, за него должны проголосовать собственники, обладающие не менее чем 2/3 от общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание нужно провести путем очного голосования, и только если оно не состоится, провести его еще раз, но уже в заочной форме. После того как счетная комиссия учтет все голоса, решение собрания нужно будет оформить путем составления протокола собрания, а затем оригинал этого протокола направить в адрес той организации, что будет выбрана владельцем счета.
Проведение капремонта в многоквартирных домах
По общему правилу, проведение работ по капитальному ремонту осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Однако в случае, когда в установленные сроки указанное решение не принято, капитальный ремонт реализуется посредством решения органа местного самоуправления.
Решение общего собрания собственников о выполнении работ по капитальному ремонту может быть принято ими:
• по собственной инициативе;
• по предложению регионального оператора;
• по предложению лица, осуществляющего предоставление услуг по содержанию общего имущества.
Где это сказано?
Ч. 5 ст. 189 Жилищного кодекса РФ.
Решение общего собрания по вопросу проведения работ по капитальному ремонту должно содержать:
а) перечень работ по капитальному ремонту;
б) смету расходов на капитальный ремонт;
в) сроки проведения капитального ремонта;
г) указание на источники финансирования капитального ремонта;
д) указание на лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
Если собственники формируют фонд капитального ремонта в «общем котле» и не примут вышеуказанного решения за три месяца до наступления года, в котором должны быть проведены работы по капитальному ремонту, указанные работы проводятся по решению муниципалитета в соответствии с предложениями регионального оператора.
Аварийное жилье
Аварийным признается жилье, имеющее деформацию фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (п. 34 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47).
Жилье признается аварийным по решению межведомственной комиссии, созданной при органе местного самоуправления.
По результатам работы комиссии принимается одно из следующих решений:
• о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания;
• о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции;
• о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Жильцы многоквартирных домов, признанных до 1 января 2012 года аварийными и подлежащими сносу, расселяются в новое жилье бесплатно, за счет бюджетных средств. Расселение в рамках федеральной программы должно завершиться в 2017 году.
Собственники, чьи дома были признаны аварийными после указанного срока, имеют четыре варианта действий:
1. Заказать и провести за свой счет реконструкцию многоквартирного дома.
2. Снести дом, продать земельный участок, поделить полученные деньги и за свой счет переселиться в другое жилье.
3. Снести дом и построить на его месте новый за счет собственных средств.
4. Стать нанимателями жилья по договору социального найма.
В случае если многоквартирный дом был включен в региональную программу капитального ремонта и впоследствии был признан аварийным, средства из фонда капитального ремонта направляются на снос или реконструкцию дома, а собственники действуют по одному из четырех вышеприведенных вариантов.
«Общий котел» и спецсчет: основные черты
Источники формирования фонда капитального ремонта дома
Специальный счет в банке
Обязательные ежемесячные взносы на капитальный ремонт
Собранные взносы остаются собственностью собственников помещений многоквартирного дома
Производится начисление пеней (штрафов) за несвоевременную уплату взносов
Возможно начисление банковских процентов в соответствии с условиями, предлагаемыми банком
Самостоятельный контроль за своевременным внесением взносов каждым собственником помещений в фонд капитального ремонта (начисление пеней, направление претензий, судебные взыскания (иски) производит владелец специального счета или третье лицо по отдельному договору с собственниками)
Открытие и сопровождение специального счета производится банком, возможно, за дополнительную плату
Организация приема платежей, ведение специального счета, начисление платежей, начисление процентов за неуплаченные платежи, взыскание задолженности осуществляются владельцем специального счета или третьим лицом за плату по договору с собственниками
Счет регионального оператора («общий котел»)
Обязательные ежемесячные взносы на капитальный ремонт
Собранные взносы переходят в собственность регионального оператора
Производится начисление пеней (штрафов) за несвоевременную уплату взносов
Региональный оператор вправе размещать денежные средства на депозитах и тем самым также получать банковские проценты
Контроль со стороны регионального оператора за своевременным внесением взносов каждым собственником помещений в фонд капитального ремонта (начисление пеней, направление претензий, судебные взыскания (иски) производятся региональным оператором)
Содержание счета осуществляется за счет собственных средств регионального оператора
Организация приема платежей, ведение счета, начисление платежей, начисление процентов за неуплаченные платежи осуществляются региональным оператором за счет собственных средств регионального оператора
Особенности в организации капитального ремонта
Специальный счет в банке
Обязанность по своевременному проведению капитального ремонта несут собственники помещений
Если собственники помещений так решат на общем собрании, они могут провести капремонт раньше, чем пред-писывает региональная программа
Собственники могут принять решение взять кредит на капремонт или объявить дополнительный сбор средств
Собственники могут принять решение провести другие работы за счет дополнительных взносов, которые могут собираться на тот же специальный счет
Привлечение подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту - по решению общего собрания собственников помещений. Собственники могут выбрать подрядную организацию и на конкурсной основе
Подрядная организация отвечает за качество, объемы и сроки выполнения работ по капитальному ремонту перед заказчиком
Изменить способ формирования фонда капитального ремонта можно в течение одного месяца с момента принятия решения
Предусмотрена возможность приостановления внесения платы в фонд капитального ремонта при достижении определенной доли средств от стоимости работ (в зависимости от года постройки дома)
Счет регионального оператора («общий котел»)
Обязанность по своевременному проведению капитального ремонта несет региональный оператор
Собственники помещений не могут повлиять на сроки капремонта
Кредитование или дополнительный сбор с собственников не требуется
Не предусматривается возможность проведения иных работ, кроме установленных региональной программой
Подрядные организации привлекаются через аукцион или конкурс. В состав конкурсной комиссии входит представитель собственников помещений в многоквартирном доме
Ответственность за качество, объемы и сроки выполнения работ по капитальному ремонту несет региональный оператор
Изменить способ формирования фонда капитального ремонта можно не ранее чем через два года после принятия решения
Не предусмотрена возможность приостановления внесения платы в фонд капитального ремонта
(Продолжение следует.)