«Никто ничего делать не хочет! - часто приходится слышать от наших земляков, разгневанных завышенными, по их мнению, суммами в платежках или некачественными услугами управляющих компаний. - Только деньги с нас собирают - и все». Но на вопрос: «Куда вы по этому поводу обращались?» - как правило, следует ответ: «Да куда только ни обращалась! И в правительство звонила, и в городскую администрацию, и даже в полицию, чтобы этих мошенников проверили. Все без толку! Как работали, так и работают, ничего им не делается!»

А ведь толк вполне мог бы быть, если знать, куда и как жаловаться.

Телефонный разговор к делу не пришьешь

Чего уж греха таить: жильцы редко бывают довольны работой своей управляющей компании. Всем нам, понятное дело, хочется, чтобы в доме было все отремонтировано, чисто, красиво - и желательно, без нашего участия.

Но так не бывает. Ждать, что чужие люди, заинтересованные в экономии поступающих от нас денег, будут радеть о нашем имуществе больше нас самих, по меньшей мере наивно. Поэтому следить за работой УК нужно обязательно, опираясь при этом на договор управления.

Большинство из нас не придает этому документу никакого значения. И напрасно, поскольку именно на его основе строятся отношения между жилищно-коммунальными организациями и собственниками домов. В нем подробно описываются права и обязанности сторон. Поэтому, прежде чем предъявлять претензии к УК, надо все-таки ознакомиться с содержанием договора. Вполне может оказаться, что услуга, которую вы от нее требуете, там не оговорена. Тогда хлопоты будут напрасными. Если же управляющая организация действительно не выполняет зафиксированные обязательства, надо действовать.

Но не стоит бить во все колокола, жаловаться везде и всюду вплоть до президента страны на немытую лестничную площадку. Предъявлять претензии нужно прежде всего самой УК.

Если проблема несложная, бывает достаточно простого звонка диспетчеру, чтобы ее решить. Гораздо труднее добиться результата, когда речь идет о серьезных недостатках, требующих привлечения солидных средств и сил. Например, о текущих старых трубах, крышах, затопленных подвалах и т. п.

Тут лучше всего, конечно, задействовать совет дома, а если такового нет, самим отправиться к руководству компании и обсудить все возникшие вопросы.

Допустим, перемен не последовало. Значит, придется вооружаться ручкой и бумагой. Но заявления типа «никто ничего не делает» в расчет не примут. Надо обязательно указать, какая именно услуга оказывается некачественно или не оказывается вовсе. И совсем замечательно, если в качестве доказательства к заявлению будут приложены документальные подтверждения этого - например, акты, составленные собственниками в присутствии представителей УК.

Можно, оставив второй экземпляр себе, вручить заявление лично и проследить за тем, чтобы оно было зарегистрировано. Другой вариант - отослать заказным письмом требование устранить выявленные недостатки. И, если меры не будут приняты, следует использовать переписку как основание для обращения в контролирующие организации - Госжилинспекцию или Роспотребнадзор. Им, чтобы начать проверку, нужна жалоба от собственников с приложенными к ней копиями ответов УК.

В жалобе главное - конкретика

В областную Госжилинспекцию нужно обращаться в тех случаях, когда управляющая организация нарушает свои договорные обязательства и нормы предоставления коммунальных услуг. Это может быть некачественное водоснабжение, несоблюдение температурного режима в отопительный сезон, плохая уборка придомовой территории или вывоз мусора, подтопление подвальной части дома в результате несвоевременного устранения течи в системах водо- и теплоснабжения и многое другое. Неправильное, по мнению жильцов, начисление платы за ЖКУ, неисправности в лифтовом хозяйстве, поломки мусоропровода - все это тоже веские основания для обращения в ГЖИ.

Поскольку все мы являемся получателями жилищных и коммунальных услуг, наши права защищает также закон о правах потребителей. Поэтому жаловаться можно еще и в управление Роспотребнадзора по Мурманской области.

Составить обращение несложно, это делается в произвольной форме. Не нужно подробно расписывать «злодейства» управляющих компаний или ресурсоснабжающих организаций, пытаясь дать прочувствовать трагизм ситуации. Вообще, чем меньше «беллетристики» будет в жалобе, тем лучше и быстрее инспектор разберется в сути дела. Следует указать вид конкретного нарушения, которое было допущено со стороны управляющей компании, со ссылкой на пункт договора; какие требования предъявляет заявитель, чем эти требования подтверждаются. Если есть заключения соответствующих специалистов, следует приложить эти документы в качестве доказательственной базы. Хорошо было бы указать, какие нормативные акты нарушила компания при невыполнении или ненадлежащем выполнении условий договора. И обязательно - ФИО заявителя, его почтовый адрес и контакты, по которым с ним можно связаться.

Если эти сведения отсутствуют, если текст написан неразборчиво или содержит ненормативную лексику, оскорбления, а пуще того - угрозы в отношении конкретных должностных лиц, жилищная инспекция и Роспотребнадзор могут не отреагировать на жалобу.

Чтобы она была обоснованной, все изложенные факты нарушений со стороны управляющей компании должны быть подтверждены неопровержимыми доказательствами. Это может быть, например, претензия на имя УК от собственников многоквартирного жилого дома и ответ на нее; справки независимых экспертов, акты обследований и т. д.; правоустанавливающие документы на жилье, если это необходимо.

Заявление вместе с другими документами лучше отправить почтой с уведомлением о вручении или заказным письмом с описью вложения. Тогда полученные квитанции будут подтверждать дату и время отправления, а в уведомлении о вручении будет значиться дата поступления жалобы.

Прокуратура пустяками не занимается

Но нередко бывает и так, что компетенции ГЖИ и Роспотребнадзора недостаточно, чтобы решить проблему. В таком случае следующими инстанциями, которые могут защитить права жильцов дома в споре с управляющей компанией, являются прокуратура и районный суд.

Причин недовольства работой управляющей компании у собственников может оказаться много. Однако не со всеми вопросами уместно обращаться к прокурорам. В их компетенцию входит, например, халатность в выполнении обязанностей со стороны жилищников, которая повлекла утрату имущества жителей дома или конкретного собственника жилья. Или непринятие своевременных мер со стороны УК для устранения угроз жизни и здоровью жильцов. Или нарушения финансовой дисциплины, результатом которых стало хищение денежных средств или имущества, вверенного управляющей компании собственниками жилья. А вот, скажем, вопросами качества уборки прокуратура заниматься не будет.

Как уже отмечалось, договор, который заключается собственниками жилых помещений с управляющей компанией, определяет права и обязанности каждой из сторон. Поэтому в случае нарушения прав собственников недвижимости они могут обращаться в суд. К таким нарушениям относятся факты невыполнения или ненадлежащего выполнения УК своих обязательств: мусор вывозится с перебоями; лифт сломан, и никто не собирается этим заниматься; ремонт подъезда выполнен как попало и т. д.

Но чтобы подать в суд исковое заявление на управляющую компанию, следует прежде принять меры к урегулированию спора: подготовить и направить на имя управляющей компании обоснованную претензию. Затем, если толку от этого не будет никакого, надо направить жалобу в жилищную инспекцию или Роспотребнадзор. И в последнюю очередь - обратиться в суд.

Напоследок замечу: уметь отстаивать свои права - это очень важно. Но не меньшее значение имеет наша способность договариваться между собой. Тогда и с управляющей компанией гораздо легче общий язык найти. И возможно, тратить время на составление актов, претензий и хождения в суд просто не потребуется.