Нынешней осенью моя приятельница чуть было не приобрела участок земли. Сделка, надо сказать, была "кухонная": покупательница и продавец просто передали друг другу деньги и, довольные, разошлись. К председателю садово-огороднического кооператива, чтобы зарегистрировать факт купли-продажи, решили сходить попозже - не горит ведь. Оказалось, горит, да еще как!
Недавно правительство страны озаботилось проблемой права собственности россиян, имеющих садовые участки и огороды. А значит, необходимо землевладения сначала обозначить, узаконить по фактическим границам, а затем каждому получить соответствующий документ, подтверждающий право собственности на свои "шесть соток". И лишь имея на руках такой документ, землю можно продавать или сдавать в аренду. А потому все "кухонные" сделки считаются недействительными. Только случай уберег мою знакомую от потери не такой уж и маленькой суммы денег. Продавец участка собирался в скором времени покинуть Север и уехать жить на Украину, и, боюсь, что потом даже через суд трудно было бы доказать права новой хозяйки на землю.
Как северянам узаконить свои огороды - рассказывает заместитель областного департамента имущественных отношений Нина Андреева.
- Через несколько дней, с 1 января 2006 года, заканчивается срок для приватизации земли, отведенный Законом "О введении в действие Земельного кодекса РФ" для юридических лиц, в том числе для разного рода дачных кооперативов, товариществ. А для частных лиц этот срок не ограничен. Если с участком вы ничего делать не собираетесь, то пока можете с приватизацией не спешить. Но если хотите продать землю или сдать в аренду, то надо обратиться в землеустроительные организации. Там вам определят размеры участка, проведут межевание. После чего вы получите свидетельство на право пользование участком и сможете распоряжаться им по своему усмотрению.
- Это касается всех огородников или только тех, у кого нет документов о том, что они являются собственниками или арендаторами земли?
- У кого на 1991 год имелись в собственности дача с земельным участком или кто в то время взял землю в долгосрочную аренду, те избавлены сегодня от хлопот. Спокойны могут быть и те, кто приобрел участок в результате сделки купли-продажи и зарегистрировал его должным образом в департаменте недвижимости.
- Есть садово-огороднические товарищества, где изначально все делалось по закону. Огородники вместе со своими шестью сотками тут же получили в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству планы участков и свидетельства. В других же кооперативах, товариществах пошли по другому пути: регистрировали своих членов в "домовых книгах", там же отмечалось "передвижение" собственности от одного владельца к другому. Книги периодически сдавались в госархив. Но всего этого оказалось недостаточно. И вот почему. Умер, допустим, хозяин участка. Его жена и дети продолжают обрабатывать землю, выращивать урожай, а между тем по закону, как выяснилось, им право собственности на участок, дачу не перешло. Как быть?
- Первый путь - не мешкая, обращаться в суд, чтобы он установил право наследования. При этом потребуются, естественно, свидетели, документы. А затем - приватизировать земельный участок.
- Это дорого?
- Сама приватизация бесплатная, платите лишь за оформление документов. А вот межевание - дело дорогостоящее.
- Приватизировать землю можно бесплатно, но в дальнейшем за нее придется платить налог. Каким он будет? Если для кого-то окажется непосильным, нельзя ли расприватизировать участок?
- Для этого надо будет обратиться в администрацию города или района. Однако после такого шага у огородника останется только один вариант пользования землей - заключить договор долгосрочной аренды с муниципалитетом. Будет ли это выгодно - пока не известно. Но если возникнут какие-то проблемы, участок всегда можно продать.
- Кто будет вводить земельный налог на местах?
- Местная власть, если примет соответствующее решение. Если раньше налоговой базой считалась площадь участка, то теперь с нового года под этим понимается кадастровая стоимость участка. Она, кстати, невелика. Поэтому, как мне известно, наши муниципалы пока не собираются облагать огородников земельным налогом, мол, деньги копеечные, а мороки много. А зря - у некоторых наших дачников, особенно в Кольском районе, огромадные наделы и хоромы! Это далеко не бедные люди.
- Читатели спрашивают: "В районе началась кадастровая оценка земли. Зачем нашим огородам кадастровые номера?"
- Это звенья одной цепи. Наличие кадастрового номера дает право садоводу распоряжаться своим участком: строить на нем дачу, сажать, продавать, дарить или завещать землю. Составление кадастра - это попытка систематизировать данные о земельных ресурсах в регионах. Номер каждого участка будет занесен в Государственный реестр. А в кадастровом плане, где отмечен номер, содержится вся информация об участке, в том числе и о его цене.
- Действительны ли свидетельства старого образца о праве частной собственности на землю?
- Они сохраняют свою юридическую силу. Участки, на которые выдавались старые свидетельства, считаются учтенными в Государственном земельном реестре по старым правилам.
- Если владелец участка, имеющий старое свидетельство, захочет продать огород?
- Для совершения сделок с 1998 года нужно зарегистрировать право собственности в едином Госреестре прав на недвижимость. А для этого надо заново провести межевание. Причина одна: в начале 90-х требования были заниженными.
- Можно ли продать дачу, а землю оставить себе?
- Нельзя. Статья 35 Земельного кодекса устанавливает: земельный участок и строение, расположенное на нем, которые принадлежат одному владельцу, могут быть проданы только вместе.
- Нина Михайловна, давайте рассмотрим такой случай. Женщина лет двадцать обрабатывала, в общем-то, ничейный участок, никаких документов на него, естественно, нет. Как быть ей сегодня? Как доказать право на эту землю?
- Безхозной земли не бывает, она находится в государственной собственности. Эта женщина может попасть под действие Кодекса РФ об административных правонарушениях, статья 7.1 - самовольный захват земельного участка. За это полагается штраф в размере от 5 до 10 минимальных размеров оплаты труда, к тому же ее заставят освободить этот участок да и постройки снести. А если она не подчинится, то затраты, понесенные при сносе строений, тоже возьмут с нее. Подобные ситуации у нас в области уже были.
Права на землю надо обязательно оформлять, а для этого обратиться в органы местного самоуправления. Стоимость земельных участков очень небольшая, потому что действуют пока старые нормативы. Сегодня земельный налог 10 рублей 69 копеек за гектар. Проблемой может стать тот факт, что не установлены границы участка. Надо будет приглашать землеустроительную организацию, и за это придется платить.
- Разберем еще одну ситуацию. Человек приобрел участок у члена одного из товариществ лет десять назад, все эти годы землю обрабатывал, домик поставил. Хотел бы оформить все это в собственность. А ему говорят: нет такого закона, чтобы бесплатно передавать землю. Как тут быть?
- Проще всего в подобном случае сначала оформить договор аренды на этот участок, а затем - право на строение. Это нужно сделать и для того, чтобы выполнять закон - платить налог и на землю, и на имущество. Кстати, он тоже пока не велик.