- Приходили из нашего ЖЭУ, просили какой-то договор подписать. Я сначала опасалась маленько, а потом взяла да и подписала. А что толку читать? Все равно ничего в доме не делали и делать не будут.
Сегодня подобное можно услышать нередко. И ведь совершенно правы люди: коммунальщики не будут делать то, что нам необходимо. Если мы, владельцы квартир, станем подписывать договоры именно так - не глядя.
Не худо бы всем нам понять: юридически такие визиты работников ЖЭУ означают не что-нибудь, а проведение заочного собрания собственников жилья. И решению этого собрания обязаны подчиняться и управляющая компания, и сами жильцы.
Какие же договоры следует подписывать и чего мы будем вправе требовать от своей управляющей компании? Об этом мы беседуем с главным государственным жилищным инспектором Мурманской области Юрием ДУНИНЫМ.
- Юрий Григорьевич, насколько я знаю, по закону управляющие компании (УК) должны нести ответственность перед собственниками за качество и объем жилищных и коммунальных услуг. Так вот, если от жилищных никто не открещивается, то с коммунальными проблема. УК не хотят отвечать за их объем и качество.
- Статья 162 Жилищного кодекса четко определяет, каким должен быть договор на управление домом. В декабре мы проверили договоры трех самых крупных управляющих компаний - «Севжилсервис», «Жилцентр» и «Мурманская управляющая жилищно-сервисная компания». В них действительно был такой пункт, который мог позволить компаниям уходить от ответственности за качество и объем коммунальных услуг. Вместо «организация обязуется предоставлять коммунальные услуги» они писали: «организация обязуется организовать» их предоставление. Сейчас этот вопрос решен, и в договорах всех этих компаний будет пункт об ответственности за предоставление собственникам коммунальных услуг.
- Значит, что бы ни было написано в договоре, если это противоречит закону, суд примет сторону жильцов?
- В прошлом году мы привлекали УК, заключившие с жильцами подобные договоры, к административной ответственности за низкое качество коммунальных услуг. И суды признавали наши решения правомочными. Для того, чтобы впредь избежать юридических казусов, и была проведена декабрьская проверка, в результате которой компаниям направили соответствующие предписания.
- Во многих договорах в графе «сроки исполнения» той или иной услуги, касающейся содержания и ремонта общедомового имущества, значится «по мере необходимости» или «постоянно».
- Такие, с позволения сказать, сроки себе определили практически все компании. Но эти типовые фразы позволяют нам привлечь УК к ответственности за любое нарушение. Например, по договору ремонт межпанельных швов будет осуществляться по мере необходимости. Значит, если швы сегодня не заделаны, это означает, что УК не выполняет своих обязательств. Необходимость-то налицо. Мы внесли в предписания указание устранить все эти неопределенности.
- Климат - вещь капризная и плохо предсказуемая. Как на год вперед определить, насколько часто нужно будет убирать снег с крыш, к примеру? Может быть, в таких случаях формулировка «по мере необходимости» оправданна?
- Нет, таких формулировок не должно быть совсем. Тут нужно различать, о каких крышах идет речь. Если о крышах со скосами, то там сосульки среди зимы (не во время оттепели, когда это процесс естественный) образуются из-за неправильной укладки утеплителя. УК должна сообщить об этом собственникам и устранить этот недостаток, если они согласятся оплачивать такие работы. Так что сосульки - это результат неправильной эксплуатации дома.
- А на плоских кровлях?
- Там по правилам эксплуатации вообще нельзя снег убирать. Но у нас что происходит? Кровли протекают, и, чтобы на крыше скапливалось меньше воды, снег счищают. При этом целостность покрова нарушается еще больше. Получается замкнутый круг. Надо знать - и не только специалистам, но желательно и жильцам - правила эксплуатации плоских кровель не допускают сбрасывания снега.
Вот тут мы подошли к очень важной теме. В организациях, которые берутся за управление многоквартирными домами, должны работать профессионалы. Но, к сожалению, сейчас туда приходят люди с низким уровнем знаний в области жилищно-коммунального хозяйства. И по результатам проверки одной из управляющих компаний мы сообщили ее руководству, что такие-то (были названы конкретные фамилии) в процессе общения с жилинспекцией показали плохое знание, а порой даже полное незнание элементарных вопросов, связанных с содержанием домов. Были выданы рекомендации провести аттестацию этих работников. Сегодня проблема недостатка профессионалов в области ЖКХ стоит весьма остро.
- А к содержанию самого перечня работ у жилинспекции были претензии к компаниям?
- Да, были. Есть работы, которые для любого дома обязательны. Это вывоз мусора, уборка дворовой территории, лестничных клеток, содержание инженерных сетей и так далее. А вот что касается текущего ремонта, то каждый дом имеет свою болезнь, и в перечнях это должно отражаться. В одном доме нужно ремонтировать крыльцо, в другом - фасад… Косметика фасада нас мало волнует, гораздо важнее безопасность его эксплуатации. Сейчас по нашим предписаниям идет корректировка перечней.
- В них, как правило, включены работы по осмотру электроплит. Но ведь электрическая плита, равно как и газовая, не входит в состав общего имущества. Это личное имущество жильцов. Не является ли это нарушением прав собственников?
- Что касается электроплит, то тут собственник полностью отвечает за свое имущество сам, поскольку в данном случае речь идет только об электробезопасности квартиры. Так же, как в отношении любых других электробытовых приборов. А вот с газовой плитой сложнее. Она тоже является имуществом собственника. Но в то же время создает потенциальную угрозу безопасности других жильцов. Все, конечно, слышали, о пожарах и обрушениях зданий, случавшихся в других регионах страны из-за неисправности систем бытового газа… Сейчас уже вышло постановление правительства об обязанности управляющих компаний обслуживать газовые плиты, несмотря на то что они не являются предметами общего имущества. Документ еще не вступил в силу, он находится на регистрации в Минюсте. Поэтому пока мы даем настойчивые рекомендации включать в перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества и газовую плиту. Есть только две жилищно-коммунальные услуги, в отношении которых речь идет не только о качестве, но и о безопасности, - это газ и лифт.
- Люди, живущие на первых этажах, не понимают, почему их нельзя освободить от оплаты лифта. Они же им не пользуются.
- Работники одной из УК сочли, что жильцы нижних этажей должны платить за уборку лестничных клеток больше, чем те, кто живет выше. Они к этому пришли, следуя такой логике: через первый этаж ходят больше, чем через второй, а через второй больше, чем через пятый. И так далее. Стало быть, чем ниже, тем больше уборки. А у кого больше уборки, тот и платить должен больше. Мы дали предписание устранить это несоответствие закону. Жилищный и Гражданский кодексы требуют, чтобы все, проживающие в доме, находились в равных условиях. Себестоимость формирования содержания общего имущества такова, что за лифт должны платить все.
- Непонятно собственникам и то, почему они должны ремонтировать бетонные столбы опор дворового освещения. Могут они не оплачивать эти работы?
- Мы уже говорили о том, что перечень обязательных работ по содержанию и ремонту общего имущества формируют сами владельцы помещений на общем собрании. Если УК предлагает ремонтировать опоры, а большинство высказалось против такой строки в перечне, значит, ее не должно быть. Работ в этом направлении, естественно, тоже не будет. И вот неровен час опора падает… В таком случае жилинспекция предъявит претензии собственникам, которых закон обязывает отвечать за свое имущество. Правда, тут встает вопрос о коллективной ответственности, а он еще не отрегулирован. К примеру, собственники отказались ремонтировать фасад, а там кирпичи на честном слове держатся. В конце концов кто-то пострадал. Кто должен отвечать за это и каким образом? Пока неясно. Еще не все юридические вопросы отрегулированы. Министерство регионального развития работает над этим. Сейчас мы делаем упор на то, что собственники сами оформляют заказ на содержание общего имущества. И мы как инспекция проверяем качество работы УК на основании перечня, утвержденного на общем собрании. За все, что выходит за пределы перечня, ответственность несут сами собственники.
- А если жильцы считают, что опоры им не принадлежат?
- Это очень сложный вопрос, причем не только для нашей области - для всей страны. Потому что он сводится к праву собственности на земельный участок, на котором стоит многоквартирный дом. Тут должны быть скоординированы действия многих структур. Когда строили наши дома, никто не задумывался над тем, кто и как будет оплачивать их содержание и ремонт. Все принадлежало государству. Как теперь поделить? Этот вопрос сегодня стоит весьма остро. Вот несколько рядом стоящих домов образуют двор, а в нем детская площадка. Чья это собственность? Кто ее должен содержать? Пока ответа нет. Но ясно, что ухаживать за нею надо. Поэтому деньги на эти работы УК собирает со всех близлежащих домов.
- Вот еще вопрос из той же оперы. В одном из домов установлен бойлер, который производит воду для нескольких рядом стоящих зданий. Так чей это бойлер и кто обязан его содержать?
- Я вам могу таких примеров привести множество. А кто должен содержать в порядке магистральные трубы, которые в силу рельефа нашей местности при строительстве провели не за пределами дома, а через подвал? В Печенгском районе в подвале одного из домов находится автономная электрокотельная. Она подает тепло и в дом, расположенный рядом. Чья она? На мой взгляд, она является общим имуществом собственников и того, и другого дома. Потому что коммунальным ресурсом, вырабатываемым ею, пользуются жильцы обоих домов. И, естественно, вопрос ценообразования этого тепла должен решаться на равных для обоих домов условиях.
- Пожилых людей очень волнует проблема крупногабаритного мусора. Часто после покупки квартиры новые хозяева затевают грандиозный ремонт и выбрасывают на помойку старую мебель, оконные рамы, двери. Пенсионеры, которым о таких ремонтах даже мечтать не приходится, в недоумении: почему они должны оплачивать стремление состоятельных людей жить комфортнее. Разве они не правы?
- Этот вопрос тоже на сегодня четко не обозначен. Я уже тридцать девять лет живу в Мурманске и не припомню, чтобы ремонты проводились настолько массово. Это хороший показатель: значит, растет благосостояние людей. Но одновременно крупногабаритный мусор создает проблемы для остальных жильцов. Когда-то существовали нормативы накопления твердых бытовых отходов. Но они не предусматривали нагромождения во дворах старой мебели, рам и дверей. Нужна законодательная инициатива для решения этой проблемы. Конечно, пенсионеры, задающие такие вопросы, в общем-то правы. С одной стороны. Но с другой - среди них ведь есть и такие, которым масштабные ремонты делают дети. Тогда как?
- Логично было бы обязать самого владельца квартиры вывозить свой мусор.
- Такой механизм действует при проведении перепланировок и переоборудования. При выдаче разрешения одним из условий является обязанность хозяина оговаривать с организацией, которая делает ремонт, вывоз строительного мусора. Нечто подобное нужно предусмотреть и при обычных ремонтах. У наших северных соседей, например, есть закон, запрещающий выбрасывать старые холодильники. И существуют фирмы, которые занимаются их утилизацией. За нарушение предусмотрены жесткие штрафы.
- Там другая система ответственности за дома.
- Дело даже не в этом. У нас есть проблема, которая еще многие годы не будет решена. Большинство владельцев жилых помещений считают своей собственностью только то, что находится у них в квартире. Это раз. И второе - мы не привыкли считаться с интересами окружающих. А ведь это элементарно: сегодня ты нарушаешь покой своих соседей, а завтра они поступят с тобой точно так же. Почему-то мы привыкли жить именно так. И старая мебель во дворе беспокоит кого угодно, только не того, кто ее выбросил.
- Если договор с компанией подписан, а работы не выполняются - что тогда делать?
- Обращаться в УК с требованием сделать перерасчет за тот период, когда работы не велись.
- Ну и будут ждать у моря погоды месяц, а то и больше…
- Правила требуют дать ответ в течение двух дней. Если получен отказ или начались проволочки, жители могут обращаться к нам с жалобой на действия компании. Но подать заявление о перерасчете можно не позже шести месяцев с момента невыполнения работ. Нередки случаи, когда специалисты затягивают с составлением акта о залитии. Закон обязывает их сделать это не позже двенадцати часов после происшествия, а не в течение месяца. Чтобы пострадавший имел возможность действовать дальше в рамках закона.
- Так кому предъявлять претензии? Самой управляющей компании?
- Сначала ей. Ведь договор жильцы подписывали с УК. Ну а в случае конфликта - уже к нам. Но оговорюсь сразу: прежде всего жилищная инспекция ознакомится с договором. И если предмет жалобы на УК не содержится в договоре, мы никаких мер к ней принимать не будем. Потому что собственники с ней об этих работах не договаривались. Первое, что нужно требовать от своей компании, - стенд, на котором должна быть информация о ней. То есть название, телефоны и фамилии специалистов для обращений. И обязательно - это требование закона - перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества именно вашего многоквартирного дома, утвержденный общим собранием собственников. С расценками и сроками исполнения работ.