Впервые после развала СССР это понятие появилось в 1996 году. Федеральный закон № 72 так и назывался: «О товариществах собственников жилья». Затем в 2005 году вступил в силу новый Жилищный кодекс, и ТСЖ стали флагманом реформы ЖКХ, ее надеждой и опорой. Чуть позже, в 2007-м, вышел закон № 185 о Фонде содействия реформе ЖКХ, который объявил главным условием получения федеральных денег на капремонт домов создание определенного количества ТСЖ как наиболее прогрессивной формы управления домами. Сегодня на дворе 2009-й, а практически все заседания в Мурманске, на которых политики или общественники пытаются разобраться в ситуации с городским ЖКХ, начинаются с вопросов: с чем едят эти самые ТСЖ и надо ли их создавать? И это при сегодняшнем обилии информации на эту тему! Притом что и в самом Мурманске, и в городах области успешно работают десятки товариществ и кооперативов. Противники ТСЖ стараются ввести в заблуждение людей, рассказывая им всякие ужасы об этой форме управления домами: «ТСЖ создают, чтобы обирать жильцов», «квартплата там в разы больше», «это верный способ остаться без квартиры», «ТСЖ - мечта неплательщика» и прочее. И не так страшна ложь откровенно абсурдных измышлений, как встречающаяся в них полуправда. Поэтому «Вестник» начинает цикл статей на тему развенчания наиболее распространенных мифов о ТСЖ.

Миф первый: «ТСЖ - коммерческая структура, а потому может разориться»

Начнем с того, что же все-таки такое ТСЖ? Представьте себе ситуацию: обитателям коммуналки надоело, что в коридоре, кухне и ванной с потолка сыплется штукатурка, а на сантехнику страшно смотреть. Решили они скинуться и сообща отремонтировать все общие помещения. В принципе это и есть ТСЖ, только в миниатюре. Можно считать это бизнесом? Конечно, нет. Это объединение собственников жилья, которое создается с одной целью - управлять имуществом, принадлежащим всем собственникам. ТСЖ регистрируется как юридическое лицо. Но коммерческой организацией оно не является, поскольку не ставит своей задачей вложение денег и получение прибыли. Члены ТСЖ так же, как и неорганизованные жильцы, оплачивают жилищные и коммунальные услуги. Эти деньги тут же отправляются по назначению: подрядчикам, которые обслуживают дом, и ресурсоснабжающим предприятиям. На счете ТСЖ могут накапливаться только те средства, которые предназначены для дорогостоящих работ, например, капитального ремонта кровли или приобретения оборудования: лифта, бойлера, приборов учета и т. п. Все вопросы обслуживания общего имущества решаются на собрании собственников многоквартирного дома, в котором создано ТСЖ. Так же, как и в неорганизованных домах. Принцип голосования в обоих случаях одинаковый - количеством квадратных метров, а не поднятых рук. Разница только в том, что члены ТСЖ или ЖСК управляют своим домом, а неорганизованные собственники нет. За них это делает управляющая компания.

А вот УК - это как раз коммерческая организация, основная задача которой сводится к получению прибыли. Она по договору с собственниками управляет их многоквартирным домом и оказывает им (во всяком случае, должна оказывать) жилищные и коммунальные услуги. В стоимость первых обязательно включены все расходы компании плюс прибыль. Помимо стоимости самих услуг это расходы на содержание аппарата: зарплата, налоги, оргтехника, отпуска и больничные работников, мебель, бензин, то есть все, вплоть до скрепок. Все это оплачивают жильцы по графе «Ремонт и содержание общего имущества». Что же касается коммунальных услуг, то УК по требованию законодательства как бы покупает ресурс у предприятия, а затем продает его собственникам помещений уже в качестве услуги, но за те же деньги. Тут УК не имеет ничего, кроме «бульона из-под яиц». Сколько денег получила от жильцов дома, столько и должна отдать ресурсоснабжающим организациям. Управляющая компания может иметь большой штат работников, технику, недвижимость и т.д. Но чаще всего УК - это несколько человек, нанимающих для обслуживания своего жилфонда подрядчиков, которые специализируются на выполнении определенных работ. УК не работает с одним домом. Это нерентабельно для нее. Крупная компания обслуживает до полутысячи домов. И если собранные с жильцов деньги за ремонт и содержание жилья она использует неэффективно, то рискует залезть в долги. Например, перечисляет ресурсоснабжающим предприятиям только часть того, что им причитается. Это как раз и происходит сплошь и рядом с большинством УК. Может случиться и так, что долги приведут к банкротству.

Может ли то же самое произойти с ТСЖ? Прежде всего, у ТСЖ нет ни такого штата сотрудников, ни офисных помещений и прочего, что необходимо для содержания УК и что не имеет отношения непосредственно к обслуживанию жилья, а деньги съедает в огромном количестве. А ТСЖ - это, как правило, один-два дома, очень редко несколько. Перечень работ там составляет не кто-нибудь, а сами собственники. Они же решают, устраивает ли их стоимость этих работ. Таким образом, перерасходу средств просто неоткуда взяться. Дворник метет - получает зарплату. Слесарь работу выполнил - ему заплатили, причем столько, сколько заранее выделено на эти цели. Если возникает необходимость дополнительных расходов - председатель сообщает об этом собственникам, и те решают, действительно ли нужны им дополнительные работы, которые будут стоить столько-то. Если решат, что нужны, эти средства будут вбиты в графу «содержание и ремонт». Маленькое хозяйство всегда как на ладони. И управление им гораздо гибче и мобильнее. Это как с домашними финансами: ни одна хозяйка в здравом уме не станет каждый день покупать красную икру на завтрак, если ее доход не превышает прожиточного минимума. Потому что прекрасно понимает: при таком раскладе через неделю ей нечего будет есть. Так и ТСЖ всегда живут по средствам. Если жильцы хотят только стены в подъезде покрасить да территорию подмести, у них будут одни расходы. Если хотят цветники разводить и детскую площадку построить - другие. В любом случае решать будут только сами собственники. Это и называется управлять домом.

И еще. Прообраз товариществ - это жилищно-строительные кооперативы, которые существуют в Мурманске уже 35 лет. За это время не обанкротился ни один из них. «Тогда в чем разница? - спросит читатель. - Зачем трудиться и создавать ТСЖ, если можно обойтись и без этих хлопот»?

Конечно, без этих хлопот можно обойтись, доверив управление домом жилищной компании. Подписал договор - и лежи на диване, только денежки отстегивай. Только вот спросить у руководства УК, как оно тратит эти денежки, вам не удастся. Да и сменить управляющую компанию на другую, если работа выбранной вас не устраивает, будет чрезвычайно сложно, только через суд. Так УК составили договоры с собственниками. Словом, для тех, кто готов платить столько, сколько с него запросят, не особенно вникая, куда пошли средства, лучший выход - нанять УК.

ТСЖ создают собственники, желающие самостоятельно управлять своим домом. Естественно, выбрав тех, кто будет представлять их интересы, то есть правление и председателя. На этом единообразие работы ТСЖ заканчивается. От проблем никто не застрахован. Каждый дом решает их по-своему. Хорошо, когда есть энергичный человек, способный реализовывать решения собрания собственников: договариваться с подрядчиками, общаться с банком, городской администрацией, судами, если в доме есть неплательщики, и т. п. Он может иметь основное место работы или нет - это зависит только от него. Платить ему за работу или нет и если платить, то сколько, опять же решают собственники. Точно так же, как и бухгалтеру. Эти зарплаты вбиты в графу «Содержание и ремонт общего имущества» точно так же, как и у неорганизованных жильцов за работу управляющей компании.

(Продолжение следует.)

Публикации по этой теме:

Миф первый: «ТСЖ - коммерческая структура, а потому может разориться» "Мурманский вестник" от 05.12.2009

Миф второй: «в председатели ТСЖ идут неудачники или аферисты и только с одной целью: кормиться за счет жильцов, а то и присвоить их деньги» "Мурманский вестник" от 19.12.2009

Миф третий: «ТСЖ - это очень ненадежно и дорого» "Мурманский вестник" от 26.12.2009

Оксана ДУШЕНЬКОВСКАЯ