И мурманчане, и жители других населенных пунктов области не понаслышке знают, насколько сложна сейчас ситуация в жилищно-коммунальной сфере. Неразбериха с платежами, двойные квитанции, плохое качество работы многих управляющих компаний - и все это на фоне постоянного увеличения стоимости ЖК услуг. Неудивительно, что число собственников жилья, которые хотели бы призвать к ответу за невыполнение договорных обязательств, а то и сменить УК на другую, растет. Читатели «Мурманского вестника» все чаще звонят в редакцию не только для того, чтобы пожаловаться на плохое обслуживание домов. Они хотят знать: можно ли что-то сделать для того, чтобы изменить существующую в их доме ситуацию. Скажу сразу: сделать-то можно, законодательство предусматривает возможности как воздействия на управляющую компанию, так и ее замены. Вопрос в том, насколько эффективными окажутся все эти мероприятия.

Когда в беседе с кем-либо речь заходит о проблемах в доме - немытых подъездах, залитых подвалах, текущих кровлях и т.п., еще ни от одного человека я не услышала что-нибудь вроде «плохо работает наша управляющая компания, надо что-то с ней делать». Всегда, независимо от уровня образования и социального статуса, люди сетуют на бездействие городских властей. Так вот, прежде чем мы начнем развивать обозначенную тему, надо расставить точки над «i». Нужно понимать, что договор об оказании жилищно-коммунальных услуг заключается между собственником жилья и управляющей организацией. То есть в нем участвуете вы и управляющая компания. И больше никто. Поэтому и разбираться с плохой на ваш взгляд работой УК собственники должны сами. Другое дело, что поскольку муниципалитет тоже является собственником жилья в подавляющем большинстве жилых зданий, администрация в случае неудовлетворительного их обслуживания может и должна контролировать работу жилищных компаний. Тем более что у нее, в отличие от простых граждан, для этого гораздо больше возможностей. К сожалению, до сих пор не только сами люди, но и муниципалитет не используют свои возможности и права собственника для того, чтобы контролировать и регулировать работу УК.

Так что же делать, если управляющая компания есть, а порядка в доме нет?

Для начала о своих претензиях нужно рассказать диспетчеру службы «051». Это гарантия того, что ваша жалоба будет зафиксирована и официально передана управляющей компании. Что важно, если, например, дело дойдет до разбирательства в прокуратуре. Если мусор по-прежнему не вывозится, а подъезд грязный (это для примера; претензии могут быть какими угодно в пределах договора), следует подать заявление на перерасчет, подписанное не только вами, но и вашими соседями, если они являются собственниками, а не нанимателями. Это можно сделать в течение 6 месяцев с момента нарушения компанией пункта договора. Бумагу (в двух экземплярах) можно вручить лично в компании. Тогда придется удостовериться, что она зарегистрирована (на ней проставлена дата и номер регистрации). Второй экземпляр с теми же отметками должен оставаться у вас. Но если УК встречает вас закрытыми дверями, заявление на перерасчет можно отправить по почте заказным письмом с уведомлением. Тогда представители компании уже не смогут сказать, что они от вас ничего не получали. В течение двух дней компания должна дать ответ, согласна ли она с претензиями и отдаст ли деньги, взятые с жильцов за неоказанную услугу. (Подробнее об изменении платы за ремонт и обслуживание жилья вы можете узнать, обратившись к постановлению правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года.)

Но бывают неприятности и посерьезнее. Например, протечки кровли. В таких случаях жильцам зачастую объясняют, что крыша их дома находится в таком состоянии, что сделать локальный ремонт невозможно. Требуется, мол, капитальный, а это уже другая история с собраниями собственников и дополнительными статьями расходов. Но, простите, почему же тогда в перечень обязательных работ был включен текущий ремонт кровли и жильцы за него платят? Тут надо брать быка за рога и требовать от УК заактировать протечку. Не получается - зафиксируйте все самостоятельно, но обязательно в присутствии двух свидетелей, которые тоже должны подписать акт.

Если со стороны УК в ответ тишина, или вас пытаются затянуть в бумажную круговерть, обращайтесь в областную Государственную жилищную инспекцию, которая заставит УК исправиться под угрозой штрафов. Правда, бывает, что и это не помогает. Некоторые УК умудряются игнорировать не только предписания ГЖИ, но и административные меры наказания. Максимальный штраф, который имеет право выставить инспекция, - несколько десятков тысяч рублей. Для УК, в распоряжении которой несколько сот домов, это не деньги. Но и с ними они расставаться не хотят. Поэтому бывает, что Госжилинспекции приходится прибегать к помощи судебных приставов.

Есть у собственников возможность воздействовать на управляющую компанию и при помощи суда. Но это самый сложный, требующий больших временных затрат путь. И тоже не самый действенный.

Тогда встает вопрос: а нуждаются ли жильцы в услугах такой компании? Может, проще от них отказаться? Тем более что дом рядом, который обслуживает другая компания, выглядит ухоженным. В его дворе чисто, все покрашено, на асфальте аккуратные латочки... Наведайтесь в офис этой компании, выясните, способна ли она взять на себя еще одно здание. Если да, начинайте действовать. Инициируйте общее собрание собственников вашего дома. Очень важно помнить: компания считается выбранной при условии, что за нее проголосовали владельцы более чем половины жилой площади дома. А вот для того, чтобы от нее отказаться, потребуется уже более двух третей голосов. (Перекос явно не в интересах жильцов.) Как и для принятия решения по поводу капитального ремонта в доме. Кстати, в «Мурманском вестнике», вышедшем 2 июня этого года, в статье «Бумажная карусель вместо горячей воды» сказано, что «для принятия решения о проведении капитальных работ, к которым относится замена бойлера, необходимо, чтобы «за» или «против» проголосовали две трети собравшихся». Это ошибка. На самом деле как для замены УК, так и для проведения капремонта необходимо больше двух третей голосов всех собственников дома, а не только тех, кто пришел на собрание.

Если вопросы и отставки компании, и выбора новой будут решаться на одном и том же собрании, то на нем должны присутствовать представители той УК, с которой вы хотите сотрудничать.

Любые обязанности в отношении друг друга как у управляющей компании, так и у жильцов возникают только после подписания договора. Документ этот надо подписывать, тщательно изучив, а не стоя в дверях, на секундочку оторвавшись от плиты или футбола. В договоре добросовестной компании обязательно будут ссылки на постановления правительства № 306, 307, 491. Если же вместо этого УК ссылается исключительно на Правила и нормы технической эксплуатации жилья, будьте осторожны. Такой документ, прежде чем подписывать, нужно показать специалистам. В нем наверняка полно подвохов.

Публикации по этой теме:

Бумажная карусель вместо горячей воды "Мурманский вестник" от 02.06.2010

Оксана ДУШЕНЬКОВСКАЯ