Квартира Марине понравилась сразу - находится рядом с работой, подходящий этаж, недавно сделан ремонт. "Покупаю", - объявила она риэлтору, предложившему этот вариант.
Хозяин приглянувшегося жилья заверил: с документами полный порядок. В квартире прописан только он, а супруга и двое детей зарегистрированы у бабушки. Ситуация - яснее некуда, проблемам просто неоткуда взяться.
И вот нужные бумаги собраны, дата оформления сделки назначена, деньги приготовлены.
"Завтра стану хозяйкой!" - радовалась Марина накануне вечером. Телефонный звонок раздался неожиданно.
- Срочно приезжайте! - потребовал риэлтор.
В агентстве собрались все участники предстоящей сделки. И повод для встречи был отнюдь не радостным. Просматривая документы этой недавно приватизированной квартиры, риэлтор обнаружил маленькую, но важную деталь - в приватизации участвовали дети нынешнего хозяина жилья. Следовательно, им по закону принадлежат две трети продаваемого родителем "гнездышка".
- Вы понимаете, что это значит? - волновался посредник. - Договор купли-продажи оформить можно. Но сделано это будет с условиями ограничения, которые накладывает орган опеки и попечительства. Так закон защищает права детей - чтобы они не остались без крыши над головой из-за безответственных родителей. И потому, пока продавец не принесет справку, что детям купили жилье, вы не сможете распоряжаться своей квартирой. Ее нельзя будет ни продать, ни обменять... А кто гарантирует, что вы получите после сделки необходимую бумажку? Случается, бывший владелец, уехав в другой регион, об этом своем обязательстве просто забывает. Ему это просто не нужно! И примеров, когда покупатели вынуждены искать прежнего хозяина, хватает. А если он окажется непорядочным человеком и вообще не приобретет своим детям положенные "метры"? Тогда орган опеки вправе обратиться в суд с иском о признании вашей сделки недействительной... Нет-нет, хорошенько подумайте - я снимаю с себя всю ответственность за последствия.
Встревожился и продавец квартиры:
- Да разве я могу так подло поступить? У нас и домик в Ростовской области присмотрен. На следующей неделе купим его и привезем вам эту справку. Я же понимаю: дело серьезное... Давайте так: оформим залог в 500 долларов. Пока не привезу справку-подтверждение - не получу эти деньги.
На том и порешили.
...Скоро исполнится годовщина той сделки. Обещанную справку Марина так и не получила. Самого продавца, призывавшего к вере в человека, она тоже больше не видела, мобильный же телефон его не отвечал. С регистрационного учета бывшего хозяина пришлось спустя два месяца снимать через суд. Только эта запись по большому счету ничего не меняет для Марины и ее детей. Пока не появится пресловутая справка, права их на нынешнее гнездо - птичьи.
Естественен вопрос: что делать дальше? И почему, защищая интересы детей продавца жилья, их гарантом оказывается абсолютно посторонний человек - покупатель? Ведь практически именно он отвечает за то, что родители не обеспечили своих чад квадратными метрами. Либо обеспечили, но не поставили в известность орган опеки...
- Я свои обязательства выполнила, заплатила за эту квартиру. А теперь по милости продавца не могу ею распоряжаться, стала заложником чужой непорядочности! - возмущается Марина.
Что могут ответить ей в официальных органах? Утешительного - мало.
- Гражданский кодекс Российской Федерации декларирует свободу участников договора. Но при этом нужно быть осторожным и ответственным, - говорит руководитель юридической службы учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Мурманской области Елена Дмитриева. - Честно сказать, я бы не стала покупать такую квартиру. Покупатель, конечно, рискует в данной ситуации. Но ведь его не заставляют подписывать договор силой!
Далее Елена Геннадьевна пояснила:
- При совершении сделок нередко нарушают права детей, и Гражданский кодекс содержит ряд статей, направленных на защиту прав несовершеннолетних. В частности, согласно статье 37-й родители не вправе совершать сделки с имуществом ребенка без согласия органов опеки и попечительства.
На каких условиях орган опеки дает свое "добро" на совершение сделки с недвижимостью? Если семья не выезжает за пределы региона, то в день продажи квартиры должна быть совершена другая сделка - покупки жилья. Если люди покидают Север, то родителям дается более длительный срок - месяц, чтобы приобрести детям другое жилье и официально подтвердить покупку в органе опеки, выдавшем согласие.
- Учреждение юстиции в своей деятельности четко руководствуется Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", - отметила Елена Дмитриева. - Согласно статье 1 данного закона ограничением являются установленные законом или уполномоченными органами условия, стесняющие правообладателя при осуществлении права на конкретный объект недвижимости. В данном случае речь идет об ограничении на объект недвижимости, то есть квартиру, а не на права покупателя.
С последним утверждением в общем-то можно и поспорить. Как же не на права? Человек заплатил деньги за имущество, а продать или обменять его не может. Разве не ограничивается тем самым его право распоряжаться собственностью?
Впрочем, не будем цепляться к словам. Важнее уяснить другое: что будет, если продавец так и не выполнит условие?
- Орган опеки вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, - пояснила Елена Дмитриева. - Если суд удовлетворит иск, продавец будет обязан вернуть деньги покупателю, а покупатель - вернуть квартиру.
Выглядит вроде логично и просто. Но это на первый взгляд: подводных камней тут предостаточно. Допустим, продавца днем с огнем не найти, он преспокойно живет себе, к примеру, в Урюпинске и в ус не дует. Или вообще уже потратил деньги - что с него тогда взять? И даже если вернет через какое-то время полученную сумму - можно ли будет на нее купить равноценное жилье? Сумма-то останется прежней, а цены на недвижимость постоянно ползут вверх. Выходит, даже в самом лучшем варианте он остается в проигрыше. Кто компенсирует ему моральные и материальные издержки, защитит интересы его детей?
На все вопросы Дмитриева ответила так:
- Покупатель должен осознавать возможные негативные последствия. Учреждение юстиции при приеме документов предупреждает стороны о наличии ограничения, установленного органом опеки. Да, покупатель юридически не защищен, поэтому сделки нужно заключать осмотрительно.
По ее словам, такие ситуации возникают нечасто. В то же время Елена Дмитриева призналась: подобной статистики - сколько сделок происходит с ограничениями на объект недвижимости в силу условий органов опеки - ее учреждение не ведет.
Генеральный директор ООО "Северный региональный центр недвижимости" Галина Кириченко заметила, что за подобные сделки (где ребенок - один из собственников продаваемой квартиры и родители планируют выехать за пределы региона) они стараются не браться.
- Проследить выполнение условий органа опеки очень сложно, - считает она. - Поэтому мы и советуем покупателю подобрать другой вариант.
- А если квартира так ему приглянулась - мол, только эта и никакая иная! - какие меры безопасности следует предпринять покупателю?
- Есть такой вариант - залог в силу закона. Он составляет обычно 40-50 процентов от суммы сделки. Этих денег продавец не увидит, пока не предъявит справку. В такой ситуации он не исчезнет.
Заключить договор о рассрочке платежа рекомендовала и Елена Дмитриева, подчеркнув в завершение разговора:
- Источник обременения - орган опеки, мы - лишь контролирующий орган.
А как смотрят на проблему в этом самом "источнике"?
Ведущий специалист Октябрьского окружного отдела комитета по образованию администрации Мурманска Нина Соболева подтвердила: в случае невыполнения условий орган опеки может подать иск о признании сделки недействительной. И, конечно, такое развитие событий - серьезный удар для покупателя.
- Но обычно продавцы выполняют наши условия и в течение месяца подтверждают факт приобретения жилья детям. Согласий на "выездные" сделки мы даем много, они составляют примерно треть от общего числа. И понятно, что, покупая такую квартиру, люди в какой-то степени рискуют.
В общем, Марину угораздило попасть в "необычные". Хотя сколько их, таких необычных, никто не знает. Юридических оснований не регистрировать подобные сделки нет. Гарантировать же порядочность сторон никто не возьмется.
Вывод, похоже, понятен - лучше воздержаться от рискованной покупки. А поскольку желающих перебраться поюжнее у нас немало, покупателям-северянам надо быть особенно бдительными.
Рискнув же приобрести такую квартиру, не следует отдавать продавцу сразу все деньги. Разумно также взять "впрок" координаты всех родственников и знакомых бывшего хозяина и помнить, что права покупателя и его детей закон, увы, игнорирует.
Впрочем, уточню: пока игнорирует. Единственная хорошая новость для Марины и прочих, кто оказался в подобной ситуации: в Госдуме в стадии второго чтения находятся поправки в Жилищный и Гражданский кодексы РФ. В их числе - норма о прекращении права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника в случае совершения процедуры отчуждения жилья. То есть получил за продаваемую квартиру положенные деньги - все, забудь про нее. Никакие оговорки, справки (или их отсутствие) не заставят нового владельца собирать вещички.
Отдельная поправка отменяет необходимость получения согласия органов опеки и попечительства при продаже жилья, в котором проживают несовершеннолетние. Согласие потребуется лишь в том случае, если собственник ограничен в родительских правах или лишен их.
Если эти поправки будут приняты и вступят в силу, покупатели смогут вздохнуть спокойнее.
Вот только... Как будет с детьми тех, кто продает жилье? Не на бумаге, а в реальности? Мы пока рассматривали ситуацию с точки зрения Марины. Но не худо бы вспомнить и о тех ребятишках, которые у нас, в России, обитают на помойках, чердаках да вокзалах. Ведь у каждого из них когда-то была крыша над головой. А оказались на семи ветрах, и это при нынешних, так сказать, строгостях.
Мало ли родителей-пропойц, которых соответствующие органы пока не взяли на заметку лишь потому, что руки не дошли... Упрощая правила, не увеличить бы ненароком количество обездоленных детей. Не броситься бы из одной крайности в другую - из огня да в полымя.