С 1 сентября вступил в силу федеральный закон № 255, который отменяет непосредственный способ управления для большинства многоквартирных зданий. Уже с 1 апреля 2015 года НСУ будет возможен, только если в доме не более 16 квартир.
Напомним, что изначально собственники жилья могли выбирать между тремя способами управления - с помощью управляющей компании, создания ТСЖ, а также непосредственный. Чаще всего - по рекомендации местных властей или самостоятельно - жильцы выбирали первый, реже второй. Непосредственное управление, при котором жилищная компания может только обслуживать дом, не являясь исполнителем коммунальных услуг, не пользовалось популярностью.
О нем вспомнили пару лет назад, когда во весь рост встала проблема долгов управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями (РСО). «Вестник» много писал об этом. Плата потребителей за коммунальные услуги, как и положено по закону, поступала на счета УК. А вот те, получив средства, нередко о законе «забывали». И, вместо того чтобы тут же перечислить причитающиеся деньги ресурсникам, распоряжались ими по своему усмотрению. Бывало, что руководители УК их просто присваивали. Выходом из этой ситуации стал переход на так называемые прямые расчеты, когда жильцы платят не управляющей компании, а сразу РСО.
Вот тут-то и вынырнул из небытия непосред-ственный способ управления. Дело в том, что некоторые жилищные организации посчитали для себя более выгодным обслуживать дома, но не управлять ими. Ответственности меньше. В то же время люди, уставшие от многочисленных войн между управляющими компаниями за дома, от скандалов между жилищниками и РСО по поводу оплаты воды, электроэнергии и тепла, узрели в НСУ панацею от коммунально-управленческих проблем. Кроме того, переход на прямые платежи активно поддерживался, а иногда и стимулировался местными администрациями. А поскольку закон позволяет такую систему именно при непосредственном управлении, собственники многих домов (к примеру, в Североморске, Апатитах) посчитали такой выбор наиболее приемлемым для себя.
Однако не так все однозначно. На деле этот способ хорош лишь для небольших домов, в которых всего несколько собственников. Они знают друг друга, им не так сложно договориться о необходимости проведения тех или иных работ в доме. Жителям же многоэтажек с сотнями квартир собраться вместе довольно непросто.
Учтем и такое обстоятельство: при НСУ не подписывается договор между обслуживающей компанией и РСО. Поэтому в случае аварии им трудно поделить между собой зоны ответственности, кто и что должен делать в доме. Люди звонят и тем, и другим, а в итоге вообще никто не является, поскольку законодательством подобные вопросы вообще не отрегулированы.
Если копнуть глубже, вскрываются и другие сложности: установка, обслуживание, снятие показаний общедомовых приборов учета... Эти и многие другие, подчас незаметные для рядовых жильцов проблемы берет на себя именно исполнитель коммунальных услуг. А что делать, когда в доме непосредственное управление и такого «единого окна» нет?.. Вопрос повисает в воздухе.
Стоит отметить также, что дома с непо-средственным способом управления не имеют права участвовать в программе капитального ремонта. Собственникам остается либо вкладывать средства и организовывать капремонт самостоятельно, либо... наблюдать, как их жилище медленно, но верно разрушается.
Еще один весомый аргумент против НСО: граждане, избравшие его, оплачивают коммунальные ресурсы, потребленные на общедомовые нужды, в полном объеме. Если жильцы решили управлять домом непосредственно, то логично, что бремя расходов и экономии воды и электроэнергии полностью ложится именно на них. Тогда как для домов, выбравших УК или ТСЖ, установлены предельные нормативы, и все, что «нагорело» и «натекло» сверх положенного, оплачивается исполнителем коммунальных услуг. Цель - стимулировать его к работе над более экономным расходом ресурсов в доме: менять старую проводку, ставить стеклопакеты и т. д.
Тут, правда, стоит оговориться. Многие управляющие компании нашли выход: изготовили протоколы общих собраний собственников, из которых явствует, что жильцы добровольно приняли решение оплачивать общедомовое потребление полностью. Поверить в это трудно. Скорее всего, людям просто не объяснили, что именно они подписывают. Или же протоколы попросту поддельные, что далеко не редкость. Но это уже совсем другая история.
В общем, в преддверии лицензирования УК способ управления, порождающий столько сложностей и проблем, законодатели решили для большинства жилых зданий исключить. Поэтому собственникам, выбравшим его, нужно как можно быстрее определиться, доверить ли управление домом жилищной компании или же создать ТСЖ.
- Если люди не сделают этого по собственной инициативе, орган местного самоуправления проведет конкурс по отбору УК для каждого такого дома, - пояснила заместитель главного жилищного инспектора области Ирина Торотенкова. - Размер платы за текущий ремонт и содержание общего имущества будет устанавливать муниципалитет при подготовке конкурса. Выиграет та компания, которая предложит наибольший перечень дополнительных работ.
Иными словами, если собственники не выберут УК - ее выберут за них. Ну а потом уж видно будет, повезло им или нет.
