Одно из главных событий первой половины этого года - изменение условий выдачи льготной ипотеки с господдержкой. Как адаптируется к этому рынок недвижимости? Удержится ли спрос на жилье? Что будет с ценами? Эти вопросы обсудили участники круглого стола, прошедшего в мультимедийном пресс-центре «Россия сегодня».

Поддержка стала адресной

1 июля завершила свое действие массовая ипотека на новостройки под 8 процентов, которая проработала больше четырех лет, с весны 2020 года, и, на радость девелоперам, существенно раскрутила цены в этом сегменте рынка недвижимости.

Семейная ипотека продлена до 2030 года. Но ее условия также изменились. Она стала адресной и направлена на семьи с детьми. Теперь деньги под 6 процентов годовых могут получить граждане с детьми в возрасте до шести лет, а также те, кто воспитывает несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью. Есть определенные нюансы и дополнительные условия, но не о них сейчас речь.

- За первое полугодие 2024 года введено порядка 53,4 миллиона квадратных метров жилья. Причем около 38 миллионов пришлось на индивидуальное жилищное строительство. И порядка 15,6 миллиона сдано многоквартирного жилья. Прогнозируемый объем ввода в 2024 году составит около 100 миллионов квадратных метров, - обрисовал очень даже неплохое положение дел на момент отмены льготной ипотеки заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин.

При этом он отметил, что распроданность строящегося жилья с вводом в текущем году в среднем по стране составляет 65-75 процентов. Столь хорошие показатели - результат той политики, которая была запущена в ковидный период, всех мер поддержки, которые реализовывались. А это не только льготная ипотека, но и субсидирование кредитов, а также огромные средства, которые направлялись и направляются на инженерную и транспортную инфраструктуру для выделяемых под застройку земельных участков.

Еще один важный показатель - обеспеченность жильем - имеет устойчивую тенденцию роста. В 2023 году он составил 28,8 квадратного метра на человека. Одновременно растет и уровень доступности жилья для населения.

В реальном выражении цены на новостройки за предыдущий квартал выросли всего лишь на 0,6 процента, а на вторичном рынке даже снизились.

Когда снизятся ставки?

Отметив ажиотажный спрос на ипотечные кредиты во втором квартале в связи с объявленным окончанием льготных программ, руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг резюмировал:

- Теперь люди смогут планировать, когда им купить жилье. И купят его, когда им это действительно удобно, а не тогда, когда заканчивается программа.

В целом, по оценке эксперта, объемы выдачи льготной и рыночной ипотеки в штуках снизятся примерно на 30-35 процентов.

- Конечно, по рыночным программам снижение будет больше. Это понятно, потому что таких экстремальных ставок на рынке не было уже давно - 20 процентов и выше, - продолжил Михаил Гольдберг. - Сейчас самый большой вопрос: когда снизятся ставки по рыночной ипотеке? К сожалению, ситуация складывается так, что из-за инфляционного давления Центробанк не имеет другого выхода, кроме как повышать ключевую ставку. Но есть и положительные стороны текущей экономической ситуации. Мы внимательно следим за макроэкономикой. И та структурная трансформация, которая происходит, привела к самому существенному росту зарплаты за последние 12 лет. У нас в два раза снизилось число низкооплачиваемых людей. И вдвое выросло число самых высокооплачиваемых, у которых среднедушевые доходы находятся на уровне 60 тысяч рублей и выше. И, конечно, эти люди смогут позволить себе ипотеку.

С льготами затянули…

- Те оценки, которые давали Никита Стасишин и Михаил Гольдберг, отличаются от того, что думают люди о ситуации на жилищном рынке, - не согласился с предшествующими ораторами председатель комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолий Аксаков. - То, что разница в цене недвижимости на первичном и вторичном рынках составляет 55 процентов, говорит сама за себя. По многим оценкам, единственной выигравшей стороной льготной ипотеки являются застройщики, которые продавали жилье в новостройках по завышенной цене. Ну и, естественно, люди переплачивали за те квадратные метры, которые им в новостройках предлагали. Очевидно, что нужно было раньше выходить из этих льготных программ. Я понимаю, что в сложный период, когда случился ковид, надо было эту программу запускать для того, чтобы поддержать застройщиков, поддержать рынок. Но то, что надо было раньше выходить из этого, однозначно.

При этом, как подчеркнул Анатолий Аксаков, определенные льготные программы должны сохраниться. Так, депутат поддержал продление до 31 декабря 2030 года льготной семейной ипотеки.

Назвал глава финансового комитета Госдумы и другие проблемы в связи с ипотечным кредитованием, которые требовали своего решения:

- Многие заемщики пострадали от того, что ключевая ставка Банка России резко возросла. Соответственно изменились и процентные ставки, которые зачастую предлагались в плавающем режиме: то есть меняется ключевая ставка, меняются и процентные ставки по предоставленным ипотечным кредитам. И люди оказались в сложной ситуации, когда им очень трудно обслуживать подорожавшие кредиты, причем в разы подорожавшие. Надо было что-то делать. Мы приняли закон, в соответствии с которым ставки по ипотечным кредитам не могут повышаться более чем на 4 процента от той базовой ставки, которую они прописали в изначальном договоре.

Еще одна проблема состояла в том, что банки, забирая заложенное жилье, зачастую продавали его по цене, значительно ниже рыночной. При этом вырученная сумма не покрывала даже сумму предоставленного кредита. И человек, лишившийся жилья, еще и оставался должен банку. Теперь, как сообщил депутат, право продать жилье предоставлено заемщику, если он выразит такое желание.

- Он сам продает заложенное жилье и может это сделать более выгодно для себя, чтобы покрыть тело кредита. А может, что-то еще и ему останется, - уточнил Анатолий Аксаков.