В последнее время на экранах телевизоров все больше передач о проблемах в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Тема эта настолько многогранная и сложная, что попытки объять необъятное зачастую превращаются в очередной поверхностный ужастик, наполненный существенными и мелкими нелепостями. Первый канал попытался помочь людям разобраться в хитросплетениях жилищного законодательства, чтобы они имели хотя бы приблизительное представление о том, куда идти и чего добиваться в случае, если их права нарушаются жилищными или коммунальными организациями. Но даже эти попытки при всем внимании к деталям и участии большого количества специалистов из разных областей ЖКХ нередко грешат неточностями и дезориентируют зрителей.
Некоторое время назад в передаче Первого канала речь зашла о неприятностях с балконами. В одном из домов Москвы они лет 16 благополучно разрушались, а недавно несколько штук просто упали, лишь по счастливой случайности никого не угробив. Обслуживающая организация решила проблему одним махом - поспиливала все остальные балконы. В другом сюжете передачи пенсионер жаловался на соседа, который увеличил площадь своего балкона на 40 сантиметров. То ли в ширину, то ли по площади, так и осталось неясным, но, как говорится, не суть.
- Балконы просто спилили: раз - и нет пары квадратных метров в квартире, - возмущалась ведущая. Потом по ходу передачи она неоднократно напоминала участникам и зрителям, что собственники злополучного дома лишились своих кровных двух квадратных метров площади.
Ведущая все-таки актриса, а не специалист и даже не журналист. Ей простительно ошибиться. Но справедливость заклинания про потерянные квадратные метры, которые являются частью квартиры, подтвердили или не опровергли специалисты, приглашенные в качестве экспертов. А среди них были адвокат, юрист районной управы, директор строительной фирмы. Только единожды в отношении одного из жильцов прозвучало уточнение, что она наниматель, а не собственник. Так все-таки балкон - это собственность владельца квартиры или нет? Имеем мы право, никого не спросясь, переделывать его, стеклить, присоединять к комнате и т. д.?
После передачи я еще раз перелистала Жилищный кодекс: может, чего-то не углядела? Но нет, там было четко сказано, что балконы не могут являться собственностью владельцев квартир. Озадаченная откровениями телевизионщиков, не единожды произнесенными на всю страну, я обратилась за помощью к заместителю председателя Союза жилищно-коммунальных предприятий Мурманской области Алексею Гудкову.
- Понятие общего имущества многоквартирного дома содержится в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, - сказал он. - Собственникам помещений в многоквартирном доме в числе прочего на праве общей долевой собственности принадлежат ограждающие несущие конструкции данного дома, а также и ненесущие конструкции, обслуживающие более одного помещения. А правила содержания общего имущества в многоквартирном доме разъясняют, что к этим конструкциям относятся фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции, а также ненесущие - перила, парапеты и т. д. Проще говоря, несущие плиты лоджий и балконов - это однозначно общедомовое имущество, и оно никак не может принадлежать владельцам квартир. В то же время ненесущие элементы также могут быть отнесены к общему имуществу при условии обслуживания ими более одного помещения. Так что жители дома в Москве, о котором шла речь в передаче, в том случае, если они являются владельцами своих квартир, лишились не своих личных квадратных метров и уж никак не части квартиры. Они потеряли часть общедомового имущества.
- Но давайте возьмем еще одну популярную телепередачу, которая на другом канале демонстрирует нам, как можно весело и просто сделать роскошный ремонт в квартире. Там нередко лоджия или балкон становится продолжением спальни, гостиной или кухни, - заметила я.
- В таких случаях в стене прорубается проем. Это перепланировка, затрагивающая конструктивные элементы, - пояснил Алексей Гудков. - И такие изменения согласно статье 26 ЖК делаются только с разрешения органа местного самоуправления. Да еще и с разрешения общего собрания собственников жилья, поскольку и стена, и балкон - общедолевое имущество.
- Допустим, я хочу в своей гостиной сделать так называемое французское окно с выходом на балкон. То есть чтобы стекла доходили почти до самого пола. А у меня внутри стены под окном как раз батарея встроена. Можно ли воплотить в жизнь мою мечту?
- Прежде всего необходимо составить проект: где, что и сколько вы хотите убрать. Если затрагиваются радиаторы, то куда собираетесь их переносить. Указать способы проведения работ и т. д. В проекте должно быть отражено все. В Мурманске встречаются квартиры, в которых площадь комнаты увеличена за счет балкона. Но разрешения на подобную перепланировку выдаются редко. Тут многое зависит от конструктивных особенностей дома. А вот если переделка касается лоджии, да еще застекленной по проекту, у собственника больше шансов получить положительный ответ.
- А как вообще должны использоваться балкон или лоджия, чтобы они не рухнули в один не очень прекрасный момент? И кто должен быть озабочен их состоянием? - поинтересовалась я у своего собеседника.
- В 2003 году постановлением Госстроя РФ № 170 от 27 сентября были утверждены «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», - пояснил заместитель председателя областного Союза жилищно-коммунальных предприятий. - Там есть раздел и о балконах и лоджиях, в котором сказано, что правильность их использования должны систематически проверять работники организаций по обслуживанию жилищного фонда. То есть работники управляющей компании, ТСЖ или ЖСК, причем вне зависимости от наличия таких видов услуг и работ в договорах управления, на что зачастую указывают представители управляющих компаний. Мало того, они обязаны «регулярно разъяснять нанимателям, арендаторам и собственникам жилых помещений и ответственным за коммунальную квартиру правила содержания балконов, эркеров и лоджий».
А правила таковы. Нельзя захламлять и загрязнять балконы, эркеры и лоджии, размещать там громоздкие и тяжелые вещи. При обнаружении признаков повреждения несущих конструкций работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры для обеспечения безопасности людей и предупреждения дальнейшего развития деформаций. А теперь припомните, давно ли кто-нибудь из жилищников проводил осмотр вашего балкона? А ведь это безопасность ваша и ваших близких, а также и соседей снизу. В Москве на улице Октябрьской люди просто лишились балконов. Но ведь могли быть и жертвы - упали-то сразу четыре балкона. И от подобных ситуаций сегодня никто не застрахован.
- Некоторых людей несколько настораживает заметный уклон балконной плиты, - продолжил Алексей Гудков. - Мне не раз приходилось слышать такие жалобы. Так вот, уклон балконной плиты, равно как и лоджии, должен составлять не менее 3 процентов от стены здания. Это предусмотрено строительными нормами для того, чтобы на плите не скапливались вода и снег.
Кому-то покажется странным, но правила эксплуатации балконов и лоджий диктуют даже форму и расположение, а также способы крепления цветочных ящиков. Понятное дело: может ведь и на голову кому-нибудь свалиться. В частности, если проектом не предусмотрены специальные наружные крепления, ящики следует устанавливать с внутренней стороны ограждений балконов и лоджий.
- А чего правила не разрешают никогда и ни при каких обстоятельствах? Чтобы не случилось, как в пародии на известную песню: «На палубу вышел, а палубы нет»? - задала я заключительный вопрос.
- Расширять и пробивать проемы в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий. Использовать балконы, эркеры и лоджии не по назначению, например в качестве мастерских, или держать там сельскохозяйственных животных. Такое хоть и редко, но бывает. Нельзя размещать там громоздкие и тяжелые вещи, разный хлам. Нельзя также самовольно устанавливать козырьки, эркеры, балконы, лоджии и застраивать межбалконное пространство. В случае их аварийного состояния управляющая организация должна закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться строго по проекту. Поэтому тот пенсионер, о котором шла речь в передаче Первого канала, был абсолютно прав: его сосед сверху не имел никакого права самовольно увеличивать площадь своего балкона.