С передачей многоквартирных домов от прежних муниципальных предприятий в ведение частных управляющих компаний проблем у жильцов не стало меньше, как то обещали организаторы жилкомхозовской реформы. Наоборот - значительно прибавилось. И порой единственная надежда найти управу на нерадивых управленцев - обращение в государственную жилищную инспекцию. Наш разговор с ее начальником по Мурманской области Аленой КУЗНЕЦОВОЙ.

- В анонсе предстоящих событий, который размещается на сайте регионального правительства ежедневно, непременно значится выезд жилищной инспекции по конкретным адресам. Похоже, засиживаться в кабинетах вашим сотрудникам не приходится?

- У нас два основных направления: проверки выездные и документарные. Плюс контрольные - по поводу выполнения выданных инспекцией предписаний. Как правило, ежедневно - несколько проверок по городу и выезд в область. Всегда задействованы две машины. При этом в штате всего 25 человек. Нагрузка очень высокая и текучесть кадров, на мой взгляд, большая - не каждый готов засиживаться на работе порой едва ли не до утра. И поскольку жалоб много, стараемся их группировать по территориям, чтобы охватить максимальное количество адресов по пути следования при ежедневных выездах в область.

- То есть жалоб в сфере ЖКХ меньше не становится?

- Наоборот, их число стремительно растет. Даже с медициной это не сравнить, ведь пока здоров сам и твои близкие, проблемы в ней особо не задевают. А вот с проблемами в ЖКХ мы сталкиваемся постоянно. Наливаем ли утром «ржавую» воду, чтобы сварить кофе, или выходим во двор, который снова «забыли» убрать, идем мимо заросших бытовым мусором контейнеров... В общем, цифры таковы: в 2011 году к нам поступило немногим более трех тысяч жалоб, в следующем - уже пять, а в 2013-м - свыше двенадцати тысяч. Рост сумасшедший. Нарушений в прошлом году выявлено свыше семи тысяч, хотя годом раньше было четыре тысячи.

- Это связано с реальным ухудшением ситуации в этой сфере или с тем, что население более активно стало пытаться влиять на нее?

- Наверное, и с тем, и с другим. Прежде еще кое-где сохранялись МУПы, старая система, опытные кадры в ЖКХ, мастера с многолетним стажем, производственные участки. Им на смену пришли частные компании, которые на всем экономят, нанимают кого угодно. В итоге в отрасли работают люди, не имеющие никакого представления о системах многоквартирных домов. Дом ведь не просто стены, это сложная система, требующая для поддержания в рабочем состоянии серьезных инженерных знаний.

Я сама инженер-системотехник и прекрасно понимаю, как непросто все это устроено. Тем более наша мурманская застройка, когда нередко несколько домов стоят скобами. Две стены и одна крыша на полтора десятка домов, которыми управляют разные компании, и не из каждого подъезда даже вход в подвал есть. Случись какая-то авария, туда просто не попасть. И с переходом от общей системы управления к разрозненным частным компаниям жалоб, естественно, стало больше. Дома все больше изнашиваются, цена услуг растет.

С другой стороны, и жители порой ошибочно думают, что, платя, допустим, десять-пятнадцать рублей с квадратного метра, можно получать качественные услуги. Но ведь эти средства идут не только на оплату явно видимой работы дворника. Дом, как я уже сказала, - сложная система. И в графу «содержание и ремонт» входят и обеспечение работы лифтов, и вывоз мусора, которого накапливается все больше, поскольку, к примеру, практически все продукты сегодня мы покупаем в упаковках. А еще аварийная служба, дератизация и дезинсекция, учетно-расчетное обслуживание, услуги банка по приему платежей. И все это - содержание и ремонт.

К сожалению, многие не хотят этого понимать. Есть, например, в Апатитах, управляющая компания, которая ничего не делает, жалуются на нее бесконечно. Но менять ее население не хочет, поскольку платит ей по 13 рублей с метра за содержание и ремонт. И попытки других управляющих компаний объяснить, что менее чем за 20 рублей обеспечить качественное содержание просто невозможно, результата не дают. Вот и платят 13 тем, кто всем должен и ничего не делает. В итоге - ни надлежащего содержания, ни ремонта.

К сожалению, многие не хотят этого понимать. Есть, например, в Апатитах, управляющая компания, которая ничего не делает, жалуются на нее бесконечно. Но менять ее население не хочет, поскольку платит ей по 13 рублей с метра за содержание и ремонт. И попытки других управляющих компаний объяснить, что менее чем за 20 рублей обеспечить качественное содержание просто невозможно, результата не дают. Вот и платят 13 тем, кто всем должен и ничего не делает. В итоге - ни надлежащего содержания, ни ремонта...

- Конкретный случай. Жильцы дома № 46 на проспекте Ленина обращались к вам с заявлением о том, что внешний слой кирпича постепенно обрушивается. А значит, это может повлиять на общее состояние стены при воздействии осадков. Управляющей компании было дано предписание исправить ситуацию, но она предложила собрать средства на этот капремонт самим жильцам...

- Начнем с того, что ни о каком капремонте в данном случае речь не идет. Если дом кирпичный и есть единичные выпадения кирпичей - это содержание и ремонт жилого здания. Что является прямой обязанностью управляющей компании. Как и следить за состоянием межпанельных швов в блочных домах, по поводу которых тоже нередко обращаются жильцы, инженерных систем, крыш. Все это относится к этой же графе в наших квитанциях. Крупные УК, выросшие еще из старой системы и сохранившие специалистов, все это знают и делают.

Только при необходимости восстановить более половины конкретных элементов общего имущества речь идет о капремонте. Очень часто возникает, например, вопрос о бойлерах, выходящих из строя. Если их надо менять полностью, собственники самостоятельно должны найти средства или ждать планового капремонта. Любая замена единицы оборудования - капремонт. Минимальный перечень работ определен постановлением правительства РФ № 290 и Правилами и нормами эксплуатации жилищного фонда. На основе этих нормативных правовых актов должен разрабатываться перечень работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества каждого конкретного многоквартирного дома.

Согласно пункту 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением правительства РФ № 491, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.

- Насколько обоснованны поступающие жалобы? На каждую ли вы реагируете?

- Как правило, почва для жалобы есть всегда, а вот реагировать порой непросто. Одно дело - конкретная протечка трубы, например. И другое - когда житель дома пишет: «Прошу разобраться, почему у меня слишком высокие начисления за электроэнергию…» При этом квитанции или ее копии нет - как тут разберешься? Вот и приходится обращаться к заявителю за уточнениями. А то и без конкретного адреса: «У нас мусор вдоль всей улицы - примите меры!» Подобные жалобы составляют едва ли не треть, увеличивая тем самым общее число... Причем нередко наши просьбы об уточнениях заявителя раздражают : я, дескать, не обязан разбираться во всех этих хитросплетениях. Но ведь, покупая, к примеру, автомашину, мы готовы либо разбираться, либо оплачивать услуги автосервиса. А у нас многие жалуются и требуют призвать к ответу нерадивых управленцев, сами ничего не желая для этого делать. Например, отказываются идти в суд. Мы не можем опротестовать итоги собрания собственников - это высший орган управления домом. Но мы объясняем, что провели проверку, получили протокол собрания, и, если заявитель считает, что он поддельный или его подпись сфальсифицирована, надо идти в суд и опротестовывать. Мы на это права не имеем. А в ответ: «Нет, в суд мы не пойдем…»

Есть другой выход: соберитесь с другими собственниками и измените ситуацию. Например, с той же электроэнергией. Ее оплата на общедомовые нужды не может быть выше норматива, кроме тех случаев, когда ресурсоснабжающая организация является исполнителем коммунальных услуг или собственниками принято решение о распределении всего объема на общедомовые нужды. Если что-то не так, надо принять другой протокол, например, что вы в своем доме будете платить не выше норматива, и управляющая компания будет обязана его принять. Но собрание надо организовать. Не может надзорный орган без желания собственников прийти и навести порядок. И квитанцию нужную вместо управляющей компании выпустить не может…

Я это постоянно объясняю. Веду прием и здесь непосредственно, и в здании областного правительства, и в приемной «Единой России». Обращений много. На местах постоянно бываем. У нас самый высокий процент обследования жилого фонда на Северо-Западе - 140 процентов за 2013 год. То есть фактически мы побывали в некоторых домах по нескольку раз.

- А работа муниципальных комиссий как-то помогает? Удалось ли вам с их образованием хотя бы немного разгрузиться?

- Конечно, они ближе к людям, особенно в области, и могут решать многие вопросы. Но мы уже начинаем сталкиваться с жалобами и в их адрес. По переадресованным туда обращениям порой не проводятся проверки, заявители получают отписки. Только что разбиралась с таким случаем. Пришло повторное письмо от жителя ЗАТО. Он прислал фотографии, сделанные в подъезде дома, - красноречивое свидетельство того, что по его обращению ничего не сделано, хотя в ответе - все в порядке. То есть никто даже на место не выезжал. Будем разбираться.

- Какова реакция на ваши предписания?

- В основном на них реагируют: 84 процента предписаний исполнены, а остальные рассматриваются в судах. Но у нас есть и «штатные» адреса. Например, когда подвал дома постоянно затапливается, и жильцы с тем же постоянством обращаются к нам. Скажем, раз в квартал. Мы, конечно, можем, что называется, нагрянуть с внезапной проверкой. Но это, скорее, теоретически. А на практике должны предупредить управляющую компанию, иначе просто не попадем в тот злополучный подвал. Нетрудно догадаться, что ко времени проверки там все уже будет просушено и проветрено. Отвечаем жителю, что предписание исполнено. И так до следующего потопа.

- А как с жалобами на ошибки в расчетах и переплаты?

- С расчетами обычно ситуации урегулируются. Пример - проблемы с оплатой электроэнергии, которая используется на общедомовые нужды. А что касается переплат, то это компетенция судов. Но в любом случае, прежде всего надо обратиться в управляющую компанию. Очень часто все можно сразу же решить там. Если нет, то все претензии, касающиеся задолженности или переплаты, решаются только в судебном порядке.

- К слову, о счетах за электроэнергию. Нередко долги неплательщиков раскидывают на добросовестных жильцов…

- Нет, сейчас с жалобами такого рода мы практически не сталкиваемся. Речь может идти о нерегулярной передаче показаний нерадивыми собственниками, которые в итоге при расчетах попадают в общедомовое потребление. Выдаем предписания управляющим организациям на проведение проверок достоверности показаний приборов учета, которые они должны проводить не реже одного раза в год и не чаще одного раза в полугодие. Единичными стали и случаи выявления несанкционированного подключения какого-то ларька или другой точки к дому. Иногда жильцам кажется, что плата большая потому, что кто-то подключен. Мы непременно выезжаем проверять подобные заявления на месте. И если раньше, случалось, обнаруживали, что ларек действительно подключен к общедомовому прибору учета, то сейчас такое практически не встречается.

- А кем оплачивается рекламная подсветка на домах?

- С каждым случаем надо разбираться отдельно. Но что касается подсветки, то, безусловно, оплачивать электроэнергию в данном случае должен собственник рекламы. На это должен быть отдельный счетчик. Раньше, чтобы разместить подобную рекламу достаточно было разрешения городских властей. А сейчас на использование любой площади дома от подвала и до крыши, необходимо согласие собственников. Например, чтобы вывести отдельное крыльцо офисного помещения, его владелец обязан пройти по дому и получить стопроцентное согласие собственников. Это требование Жилищного кодекса. Каждая подобная ситуация при обращении проверяется. Если в ходе проверки выявляется, что согласия всех собственников нет, и получить его не удается - все должно быть демонтировано. Если помещение выведено из жилого фонда законно и никаких достроек козырьков, отдельных выходов и так далее не производится, то такого согласия собственников не требуется.

- Каждый, кто затевал ремонт хотя бы с незначительной перепланировкой, знает, что она должна быть согласована. Но едва ли не в каждом жилом доме первые этажи занимают магазины или офисы. Перепланировка там, как правило, проводится полная. Каковы требования в этих случаях?

- Увы, по этому поводу никаких требований в Кодексе об административных правонарушениях нет. Закон устанавливает ответственность только хозяев жилых помещений. Относительно перепланировки нежилых помещений статьи нет.

- Но ведь снос несущих конструкций на первом этаже - реальная угроза устойчивости всего многоэтажного дома!

- Вот такая ситуация... Мы по всем адресам, указанным в обращениях, многократно выходим - выдаем предписания, требуем. Но реальных рычагов воздействия не имеем. Подводим эти перепланировки под порчу имущества, однако, штраф там, к сожалению, - всего до полутора тысяч. Ищем любые варианты воздействия. Если отдельная статья 7.21 Жилищного кодекса «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» предусматривает ответственность жильца, то к собственникам нежилых помещений это не относится. Лишь если создается угроза для жизни людей, мы можем вести речь о порче жилых помещений, которая касается всех. Штраф маленький, но мы можем требовать исполнения предписаний, обращаться в суд, если этого не происходит. А предприниматели, как правило, об угрозе для здания не задумываются и силы тратят на борьбу с нами, а не с угрозой обрушения. Дескать, средства уже вложены, и это - главное.

- Так, наверно, надо что-то менять в самом законодательстве...

- Мы постоянно выдвигаем предложения по этому поводу. Сначала обращались в министерство регионального развития, после того как появилось отдельное министерства ЖКХ и строительства, - туда. 29 апреля состоялся слет региональных ГЖИ, на котором мы определились окончательно с тем, что все наши предложения принимает федеральное профильное министерство. Сразу же после слета напрямую направили туда предложения, касающиеся лицензирования УК.

- Каковы они?

- Прежде всего, не применять лицензирование для ТСЖ. Все просили снизить штрафы, а также стоимость лицензии для управляющих компаний, чтобы они не перекладывалась на собственников. Лицензия должна быть недорогим разрешением на работу, а не способом сбора денег. Просили также на законодательном уровне рассмотреть введение прямых расчетов населения с ресурсоснабжающими организациями. Надо исключить для УК соблазн пользоваться средствами, которые по праву принадлежат ресурсникам. Управляющие компании должны конкурировать не в финансовой, а в производственной сфере.

Изначально ведь ожидалось, что в отрасль придут профессионалы. И что через саморегулируемые организации произойдет отбор достойных. Но они превратились в клубы по интересам: ни одного громкого дела по поводу отказа в доверии нерадивым управленцам не провели, хотя поводов достаточно. И сегодня те же мурманские УК зарегистрированы где угодно. Попробуй хотя бы найти, если она имеет юридический адрес (а именно на него мы посылаем уведомления) где-то в Новосибирске... Лицензирование - тоже не панацея, но дает хотя бы какую-то надежду на порядок. И активность жильцов очень важна. Осознание того, что «мое» - это не только квартира, но и дом, двор... А пути, которые позволяют добиваться от УК нормальной работы, можно узнать на нашем сайте. Там - практически пошаговые инструкции для обращений по любому вопросу.

Беседовала Юния ВАЛАМИНА